Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum. Mikilvægt er að greina ástæður vandans vel og grípa til viðeigandi ráðstafana.

Helstu ástæður fyrir verðþenslu undanfarinna ára, sem oftast eru nefndar, eru lóðaskortur, tregt aðgengi byggingaraðila að lánum, aukinn kaupmáttur og lágir lánsvextir á húsnæðislánum. Sitt sýnist hverjum og enginn botn hefur náðst í málið.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að fram til ársins 2040 þurfi að meðaltali 1.900 nýjar íbúðir inn á markaðinn á ári. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í um 5.000.

Ef hér væru nógu öflugir byggingaraðilar til að geta framleitt nýjar íbúðir miðað við langtímaþörf án tillits til skammtíma sölusveiflna, myndi safnast hjá þeim lager af óseldum íbúðum í kreppum sem seldust svo þegar betur árar. Lauslega áætlað færi lagerinn mest upp í um 5.000 íbúðir. Til þess að fjármagna slíkan lager þyrfti um 150 milljarða króna miðað við 30 milljóna króna meðal kostnaðarverð.

Sveiflur riðla skipulagi

Þegar eftirspurn eftir íbúðum hrynur, hrynur byggingariðnaðurinn líka. Við það tapar hann þekkingu og búnaði, jafnvel úr landi. Þegar úr rætist tekur það hann mörg ár að byggja sig upp aftur. Þegar það er langt komið kemur stundum nýtt hrun og með nýrri kollsteypu.

Vegna sveiflnanna er framleiðni byggingariðnaðarins hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði. Á árunum 2013 til 2014 var framleiðni vinnuafls til dæmis 48% lægri hér en að meðaltali í Noregi, samkvæmt úttekt sem Ævar Rafn Hafþórsson hagfræðingur vann undir leiðsögn dr. Þórólfs Matthíassonar prófessors árið 2016 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið. Ef markaðurinn fylgir mannfjöldaaukningu og er samfelldur er líklegt að skipulagið sé betra. Kostnaðarsamt er að endurhefja verk sem hafa stöðvast í miðjum klíðum.“ Vinnuafl hér er vafalaust gott en sveiflurnar gera út af við verkskipulagið og það er ástæðan.

Framleiðni kann að hafa lagast nokkuð frá þessum tíma en verulegar framfarir nást ekki nema að hægt verði að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun. Við það mun framleiðni aukast og meðalkostnaðarverð lækka. Þar með gæti verð íbúða lækkað talsvert, jafnvel um 15%.
Ef nóg er til á lager af íbúðarhúsnæði í upphafi uppsveiflu myndi verðþensla vegna skorts á íbúðum vera verulega minni en við þá skortstöðu sem stundum skapast. Gefum okkur að toppurinn gæti lækkaði um 15%.

Vissulega þyrfti að bæta fjármagnskostnaði af óseldum íbúðum við kostnaðarverð þeirra. Fjármagnskostnaðurinn gæti í þessu dæmi numið 2-3% á ári og ef íbúðir væru óseldar í 3-4 ár yrði samsafnaður fjármagnskostnaður um 10%. En kostnaðarverð íbúða lækkar mjög mikið við betra verkskipulag og því myndi heildar kostnaðarverð íbúða lækka verulega þrátt fyrir fjármagnskostnaðinn sem kæmi í kreppum.

Ef byggingaraðilar hefðu nægt fjármagn til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafnóðum sem myndi bæta fjárhag sveitarfélaga líka

Samkvæmt framangreindu mætti lækka verð íbúðarhúsnæðis um 5% til 30% með nægri fjármögnun og betra skipulagi. Lækkun íbúðaverðs kæmi líka fram í minni hækkun verðtryggðra lána.

Fjárhagslegir burðir og vilji

Bankar hafa ekki viljað fjármagna byggingaraðila til nægilega langs tíma, sem er skrítið. Lífeyrissjóðirnir hins vegar bæði gætu og ættu að fjármagna jafna byggingu íbúða gegnum dýpstu kreppur jafnvel þó fjárbindingin yrði 150 til 300 milljarðar króna. Markmiðið væri að lækka íbúðaverð til almennings án þess að fórna viðunandi ávöxtunarkröfu.

Sterk innkoma lífeyrissjóðanna með þessum hætti verður að vera vel útfærð því þeir hafa svo mikla yfirburðastöðu hvað fjárhagslegan styrk varðar að þeir geta rústað þeim byggingaraðilum sem fyrir eru.

Rammar og viðmið

Hugsanleg ættu nokkrir þeirra að taka sig saman um að stofna byggingafélag eða -félög í þessu skyni. Hugsanlega ættu að verða til nokkur slík félög til að viss samkeppni fengi þrifist.

Hugsanlega ætti að miða við að lífeyrissjóðirnir mættu einungis framleiða tiltekið hlutfall af heildarfjölda íbúða sem þarf á markaðinn miðað við langtímaspá, vegna yfirburðastöðu þeirra.
Fbl_Megin: Samkvæmt nýja stjórnarsáttmálanum ætla stjórnvöld að beita sér fyrir endurbótum í húsnæðismálunum. Vonandi taka þau ofangreinda möguleika með í myndina og skoða þá vel. Það þyrftu þau að gera í tíma fyrir komandi kjarasamninga því úrbætur á húsnæðismarkaði geta verið snar þáttur í aukinni velsæld landsmanna.