Nýlega kynnti Seðlabanki Íslands takmarkanir á möguleikum fólks til kaupa á húsnæði. Þær aðgerðir beinast fyrst og fremst að fólki sem er að kaupa sína fyrstu fasteign, sérstaklega fólki sem tekur verðtryggð lán. Samdægurs sagði seðlabankastjóri að með þessu væri verið að draga úr hvata fólks til að kaupa eign á allt of háu verði.

Ég er ekki ósammála orðum Seðlabankastjóra hvað varðar íbúðaverð og kæmi það mér ekki á óvart að það lækki um 10-20% næstu misseri, rétt eins og hlutabréf hafa gert síðustu mánuði. Ekki er ólíklegt að Seðlabankinn óttist að verðtryggð lán fólks standi í stað eða jafnvel hækki vegna alþjóðlegrar verðbólgu, samhliða því að fasteignaverð lækki og höfuðstóll sumra þurrkist út, eins og gerðist árin í framhaldi af hruninu.

Að mínu mati er lausnin þó ekki sú rétta. Að gera fólki það erfiðara nú en áður að kaupa sitt eigið húsnæði og festast þess í stað enn frekar á leigumarkaði, sem flestir leigjendur vilja flýja, er slæm lausn. Einfaldara væri að tengja verðtryggð lán við húsnæðisvísitöluna. Lækki húsnæðisverð, eins og stjórnendur Seðlabankans virðast óttast, myndi höfuðstóll fólks með slík lán einfaldlega lækka í sama takti.

Tökum sem dæmi hjón sem kaupa íbúð á 40 milljónir og tækju 85% verðtryggt lán, eða 34 milljónir. Þau ættu þá 6 milljónir í húsnæði sínu. Hafi húsnæðisverð lækkað um 20% ári síðar þá væri markaðsvirði þess komið niður í 32 milljónir en höfuðstóll lánsins (til einföldunar, þá geri ég hér ráð fyrir að þau hafi greitt samtals 200 þúsund í afborganir) hefði lækkað niður í 27 milljónir.

Það þýðir að eigið fé þessara hjóna hafi einungis lækkað um 1 milljón þrátt fyrir 8 milljóna króna lækkun á húsnæðinu sjálfu.Hafi Seðlabankinn og stjórnvöld áhyggjur af háu fasteignaverði, þá ættu þau einfaldlega að leyfa fólki að taka húsnæðislán tengt húsnæðisverði. Með því er síður dregið úr möguleikum fólks til að eignast sitt eigið húsnæði en áhættan af lækkun húsnæðisverðs er takmörkuð.