Vaxtalækkanir Seðlabanka Íslands geta leitt til þess að húsnæðismarkaðurinn verði kraftmeiri en viðskiptabankarnir þrír og Seðlabankinn sjálfur hafa gert ráð fyrir. Vísbendingar eru um að í verðbólguspá Seðlabankans sé gert ráð fyrir lækkun húsnæðisverðs. Lækkun vaxta skapar hins vegar aukið svigrúm fyrir heimilin og lágvaxtaumhverfið gæti beint sparnaði inn á húsnæðismarkaðinn.

„Miðað við verðbólguspá Seðlabankans fyrir næsta ár grunar mann að bankinn sé að spá óverulegri breytingu á fasteignaverði, jafnvel raunverðslækkun,“ segir Erna Björg Sverrisdóttir, aðalhagfræðingur Arion banka en Seðlabanki Íslands hefur ekki gefið upp nákvæmlega hver spá bankans er fyrir húsnæðisverð, sem er stór liður í verðbólguspá.

„En á móti kemur – og þetta á ekki við um sérstaklega margar efnahagsstærðir í þessu árferði – að húsnæðismarkaðurinn hefur verið kraftmeiri en búist var við,“ bætir Erna við. „Ég myndi segja að áhættan sé frekar upp á við vegna áhrifa vaxtalækkana, það er að segja að markaðurinn verði þrautseigari en til dæmis ný spá Arion banka gerir ráð fyrir.“

Í kjölfar 0,75 prósentustiga vaxtalækkunar peningastefnunefndar Seðlabankans 20. maí hafa stýrivextir lækkað um alls tvö prósentustig frá því í febrúar. Þeir standa nú í einu prósenti og hafa ekki verið lægri frá því að verðbólgumarkmið var tekið upp árið 2001.

„Ég myndi segja að áhættan sé frekar upp á við vegna áhrifa vaxtalækkana.“

Landsbankinn, sem birti hagspá sína um miðjan maí, gerði ráð fyrir að húsnæðisverð stæði í stað það sem eftir lifir árs og hækkaði lítið á komandi árum. Íslandsbanki spáði því einnig um miðjan maí að raunverð húsnæðis lækkaði um 3,2 prósent á þessu ári, lækkaði um 2,4 prósent á næsta ári og héldist óbreytt árið 2022. Arion banki, sem birti spá sína eftir vaxtalækkun Seðlabanka Íslands, spáir lítils háttar lækkun húsnæðisverðs.

Kristrún Frostadóttir, aðalhagfræðingur Kviku banka, bendir á að gengisspá Seðlabankans feli í sér að krónan veikist aðeins fram á næsta ár. Þó ekki eigi að lesa of mikið í gengisspána sem slíka hljóti þó aðrir þættir í spá bankans að vega upp á móti gengisveikingunni og halda niðri verðbólgu.

„Gengisáhrif koma oft fram með töf og hafa áhrif á innfluttar vörur sem eru um þriðjungur vísitölu neysluverðs. Þó slaki sé í hagkerfinu þá standa mörg fyrirtæki ekki vel á kostnaðarhliðinni svo veikingin gæti haldið áfram að skila sér að hluta út í verðlag. Við sáum það núna í vor,“ segir Kristrún.

Erna Björg Sverrisdóttir, aðalhagfræðingur Arion banka, og Kristrún Frostadóttir, aðalhagfræðingur Kviku banka.

Á móti vegur að nafnlaun geta lækkað á næstu mánuðum. Kristrún bendir á að víða hafi verið uppsagnir og fyrirtæki reyni nú að draga úr launakostnaði.

„Lítil verðbólga verður því kannski sambland af litlum þrýstingi á vinnumarkaðinum og húsnæðismarkaðinum. Ég held að það sé að minnsta kosti ljóst að Seðlabankinn er ekki að spá húsnæðisverðshækkunum, því þá gengur útreikningurinn ekki upp. Hvort bankinn er að spá miklum lækkunum fer eftir því hvernig hann sér fyrir sér launaþróunina og gengislekann yfir í innfluttar vörur,“ segir Kristrún.

„Lágir vextir í fjárfestingarumhverfinu gætu beint fjármagni inn á húsnæðismarkaðinn.“

„Að mínu mati er líklegt að svigrúmið sem vaxtalækkanir skapa leki inn á fasteignamarkaðinn. Hann er sá eignamarkaður sem flestir Íslendinga telja sig hafa skilning á og margir sjá nú sparnaðinn sinn skila lítilli ávöxtun. Í slíku umhverfi gæti skapast þrýstingur á fasteignamarkaðinn,“ segir Kristrún.

Erna Björg segir að mikil eftirspurn hafi verið eftir endurfjármögnun í kjölfar síðustu vaxtalækkunar Seðlabankans .

„Vaxtalækkanir á húsnæðislánum geta stutt við húsnæðisverð þar sem greiðslubyrðin hefur lækkað. Niðurstöður könnunar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar styðja þessa skoðun þar sem mun fleiri telja hagstætt að kaupa íbúðarhúsnæði um þessar mundir en fyrir ári síðan. Lágvaxtaumhverfi dagsins í dag gæti einnig haft áhrif á fjárfesta það er að segja að lágir vextir í fjárfestingarumhverfinu gætu beint fjármagni inn á húsnæðismarkaðinn,“ segir Erna Björg.

grafið.PNG

Spurð hvort hækkun húsnæðisverðs á næstu misserum, þvert á það sem talið er að Seðlabankinn spái, geti haft áhrif á komandi vaxtaákvarðanir segir Erna Björg að hún telji ólíklegt að húsnæðisverð hækki nógu mikið til að hafa slík áhrif.

„Seðlabankinn er að gera ráð fyrir lítilli verðbólgu á næsta ári og þó svo að húsnæðisliðurinn hækki held ég að hann myndi ekki fara upp í þau gildi sem hefði áhrif á vaxtaákvarðanir. Stöðugar verðbólguvæntingar og slaki í hagkerfinu vega að mínu mati þyngra eins og sakir standa.“

Kristrún segir að erfitt muni reynast Seðlabankanum að hækka vexti ofan í takmörkuð efnahagsumsvif á næstu mánuðum þótt fasteignamarkaðurinn taki við sér. Ekki nema hækkanir verði óhóflegar. Ákvarðanir um vaxtabreytingar verði líklega teknar á breiðari grundvelli, það er með tilliti til umsvifa í hagkerfinu.

„Við erum á nýjum slóðum hvað peningastefnuna varðar. Sumir eru á því að það sé ekkert mál að lækka vexti hressilega því það sé alltaf hægt að hækka þá aftur. Vandinn sem löndin í kringum okkur hafa lent í er að mjög lágir vextir hafa drifið áfram hækkanir víða á eignamörkuðum sem seðlabankar hafa verið hræddir við að hreyfa við með vaxtahækkunum,“ segir Kristrún.

Andstæður á vinnumarkaði

Þó að vaxtalækkanir geti skapað svigrúm fyrir fasteignakaup er fólk í misgóðri stöðu til að nýta tækifærið. „Það eru miklar andstæður á vinnumarkaði að því leyti að atvinnuleysi er hátt en þeir sem halda fullri atvinnu finna fyrir kaupmáttaraukningu,“ segir Erna Björg.

Kristrún bendir á að efnahagsáfallið lendi misjafnt á fólki. Þeir sem eru með vinnu og starfa utan ferðaþjónustunnar hafi fundið takmarkað fyrir áfallinu enn sem komið er. Þessir hópar strandi ekki á greiðslumati.

„Ég held að vandinn snúi frekar að því hvort ábati vaxtalækkana muni berast til þeirra sem mest þurfa á aukafjármagni að halda þessa dagana,“ segir Kristrún.

„Um helmingur fólks sem er undir 34 ára býr ekki í eigin húsnæði og hið sama á við um þá sem teljast til lágtekjuhóps. Meirihluti þeirra sem hafa misst vinnuna eða eru í skertu starfshlutfalli í dag eru undir 39 ára aldri og í störfum tengdum ferðaþjónustu þar sem launin eru í lægri kantinum. Fólk sem er eignalaust og án atvinnu eftir áfallið fær ekki fasteignalán þó vextir hafi lækkað. Greiðslubyrði þeirra ræðst þá frekar af leigumarkaði.“