Þorsteinn Friðrik Halldórsson
tfh@frettabladid.is
Miðvikudagur 15. apríl 2020
06.00 GMT

Skráðu fasteignafélögin hafa gripið til margvíslegra ráðstafana sem nema að minnsta kosti 13 milljörðum króna til að styrkja lausafjárstöðu sína á meðan efnahagsleg áhrif COVID-19 vara. Stjórnendur félaganna segja lausafjárstöðuna sterka og félögin vel í stakk búin til að takast á við krefjandi aðstæður. Félögin eiga þó mismikið undir verslun og þjónustu og óvíst er hvernig leigugreiðslum næstu mánaða verður háttað.

„Lausafjárstaðan er mjög sterk. Við höfum að auki gott aðgengi að fjármagni, eigum óádregnar lánalínur og eignir til að veðsetja af á þarf að halda,“ segir Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri Eikar fasteignafélags, í samtali við Markaðinn.

„Almennt má segja að það sé forgangsatriði að draga úr skuldsetningu og sækja hagstæðari fjármögnun,“ segir Snorri Jakobsson, greinandi hjá Capacent.

Eignasafn fasteignafélaganna Regins, Reita og Eikar nær yfir samtals 1.150 þúsund fermetra. Samantekt Markaðarins sýnir að félögin hafa styrkt lausafjárstöðu sína um að minnsta kosti 13 milljarða króna en horft var til útgáfu skuldabréfa á árinu, greiðslna vegna eignasölu, og frestunar á arðgreiðslum og endurkaupum.

Ekki hætta á skilmálabrotum

Reginn, sem rekur Smáralind og leigir samtals út 377 þúsund fermetra, hefur styrkt lausafjárstöðuna með mismunandi aðgerðum eins og kom fram í greinargerð sem félagið gaf út í síðustu viku. Fjórar aðgerðir bæta lausafjárstöðu félagsins um alls 4.650 milljónir króna.

Reginn seldi skuldabréf um miðjan mars fyrir einn milljarð króna, dró á lánalínu, fékk frest á afborgunum og vaxtagreiðslum af bankalánum næstu sex mánuði og frestaði arðgreiðslum.

Skilyrði í skuldabréfum Regins kveða á um að eiginfjárhlutfallið, sem nú stendur í 32 prósentum, megi ekki fara niður fyrir 25 prósent. Þá má vaxtaþekja, sem segir til um hversu fyrirtækið er fært um að standa undir vaxtakostnaði af lánum sem á því hvíla, ekki lækka í 1,5 en hún reiknaðist tveir í lok síðasta árs.

„Ekki er hætta á að skilmálar lánasamninga verði brotnir,“ segir í greinargerð Regins sem mun jafnframt fresta 600 milljóna króna fjárfestingum en áætlun félagsins fyrir árið 2020 gerði upphaflega ráð fyrir 3,8 milljarða króna fjárfestingum.

Reginn hefur aðgang að 3.400 milljónum króna í ónýttum lána­línum og mun að auki sækja sér viðbótarfjármagn vegna nýrra fjárfestingarverkefna.

Vilja sjá hvernig apríl þróast

Reitir, sem reka Kringluna og eru með alls 460 þúsund fermetra í sínum bókum, stefna að því að senda út tilkynningu á markaðinn eftir stjórnarfund hjá félaginu þann 17. apríl þar sem nánar verður greint frá stöðu félagsins og rekstrarhorfum. „Þá verðum við búin að sjá betur hvernig apríl er að koma út tekjuflæðislega séð,“ segir Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita, í skriflegu svari til Markaðarins.

Guðjón gat ekki tjáð sig um stöðuna í smáatriðum en sagði að almennt væri lausafjárstaða Reita sterk. Hann nefndi til dæmis að stórum framkvæmdaverkefnum á vegum Reita hefði ekki verið slegið á frest.

„Viðskiptavinahópur félagsins er breiður og uppistaða hans eru fjárhagslega traustir aðilar,“ skrifar Guðjón og bætir við að félagið geti sótt aukið fjármagn ef þörf er á því.

Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita.
Fréttablaðið/Daníel

Reitir höfðu áður tilkynnt um frestun á arðgreiðslu upp á alls 1,1 milljarð króna, og ákveðið að ljúka endurkaupaáætlun. Samkvæmt áætluninni hefði félagið keypt að hámarki 8,6 milljónir hluta fyrir allt að 734 milljónir til viðbótar við fyrri endurkaup.

Reitir seldu auk þess skuldabréf fyrir 1,5 milljarða króna í lok febrúar og svo aftur fyrir 1,5 milljarða um miðjan mars. Fjármagnið fór ekki í að greiða niður eldri lán heldur í að styrkja lausafjárstöðu félagsins.

Þá fengu Reitir 2,2 milljarða króna greidda á fyrsta fjórðungi vegna sölu á fasteignum. Ef þessar aðgerðir eru teknar saman hafa Reitir styrkt lausafjárstöðu sína um sjö milljarða króna miðað við stöðuna í byrjun árs og fyrri áætlanir um arðgreiðslur og endurkaup.

Í síðustu skuldabréfafjármögnun Reita má finna sömu fjárhagslegu skilyrði og hjá Regin. Vaxtaþekja skal ekki vera lægri en 1,5 og eiginfjárhlutfall skal að lágmarki nema 25 prósentum. Í september 2019 var vaxtaþekjan 2,35 og eiginfjárhlutfallið var rúmlega 31 prósent í lok árs.

Skilyrði um sjóðstreymi mikilvægara

Eik fasteignafélag, sem leigir út 310 þúsund fermetra, seldi skuldabréf í febrúar fyrir 1.180 milljónir króna sem nýtt var til að greiða upp óhagstæðari lán. Þá lauk félagið einnig endurkaupaáætlun sem hefði að hámarki numið 450 milljónum króna til viðbótar á næstu mánuðum. Þá hefur félagið frestað aðalfundi sínum um óákveðinn tíma en þar átti að leggja til greiðslu á arði að fjárhæð 800 milljónir króna. Miðað við stöðuna í byrjun árs og fyrri áætlanir hefur Eik því eflt lausafjárstöðu sína um tæplega 1,3 milljarða króna og lækkað vaxtakostnað félagsins.

Skuldabréf Eikar kveða meðal annars á um að eiginfjárhlutfall félagsins, sem nú stendur í rúmlega 31 prósenti, fari ekki undir 20 prósent. Þá er einnig skilyrði um að vaxtaþekjan sé ekki lægri en 1,5 en hún var 2,5 hjá félaginu í lok síðasta árs.

„Sumir munu þurfa að selja en viðskiptin verða strjál og endurspegla ekki endilega markaðsverð.“

Aðspurður svarar Garðar Hannes hjá Eik að hann hafi ekki miklar áhyggjur af því að neikvæðar matsbreytingar vegna mögulegrar lækkunar fasteignaverðs þrýsti eiginfjárhlutfalli félagsins niður að lágmarkinu sem kveðið er á um í skilmálum skuldabréfanna.

„Félagið virðismetur fasteignir sínar út frá gangvirðismati sem á að endurspegla markaðsvirði fasteigna. Það sem gerist núna er að seljendur vilja ekki selja sínar eignir á afsláttarverði og kaupendur vilja ekki kaupa á venjulegu verði við þessar aðstæður. Sumir munu þurfa að selja en viðskiptin verða strjál og endurspegla ekki endilega markaðsverð. Þannig að ég tel að þetta muni ekki hafa mikil áhrif, að svo stöddu,“ segir Garðar Hannes.

„Skilyrðið sem er mikilvægara í núverandi ástandi eru sjóðstreymisskilyrði, að geta staðið í skilum á vöxtum og afborgunum. Við förum inn í þetta ástand með sterka sjóðstöðu og gott svigrúm þegar kemur að því að standast þau skilyrði,“ bætir hann við.

tafla_2_14.04.20.PNG

Tvöfalt meiri sveiflur

Eiginfjárhlutföll fasteignafélaganna eru öll rúmlega 30 prósent og vel yfir fjárhagslegum skilyrðum skuldabréfa en Snorri hjá Capacent bendir á að sveiflur í verði atvinnuhúsnæðis hafi tilhneigingu til að vera ýktari en sveiflur íbúðaverðs.

„Þegar verð á íbúðarhúsnæði lækkar um 10 prósent lækkar atvinnuhúsnæði um 20 prósent.“

„Það var þannig í hruninu að sveiflur í verði atvinnuhúsnæðis voru tvisvar sinnum meiri en í verði á íbúðarhúsnæði. Þegar verð á íbúðarhúsnæði lækkar um 10 prósent lækkar atvinnuhúsnæði um 20 prósent,“ segir Snorri. Þannig geti eiginfjárstaðan orðið fyrir talsverðu höggi ef fasteignaverð lækkar.

„Þetta er svolítið ólík staða þeirri hjá Icelandair, þar sem þú ert kannski að sjá fram á 90 prósenta tekjusamdrátt en 10 prósenta tekjusamdrátt hjá fasteignafélögunum. Áhrifin á eiginfjárhlutfallið eru væntanlega umtalsverð á meðan lausafjárskortur er ekki vandinn hjá þeim eins og Icelandair,“ segir Snorri.

Ólík eignasöfn

Fasteignafélögin þrjú eru með ólíka samsetningu í eignasafni sínu. Verslun og þjónusta eru um 27 prósent í eignasafni Eikar en um 33 prósent í eignasafni Regins og Reita. Hótel vega fimm prósent í safni Regins, 11 prósent í safni Eikar og 20 prósent í safni Reita. Ef verslun, þjónusta og hótel eru lögð saman myndar sá flokkur um 38 prósent af eignasafni Regins og Eikar en hlutfallið er 53 prósent hjá Reitum.

Eik hefur sérstöðu að því leyti að félagið rekur sjálft Hótel 1919 í miðbæ Reykjavíkur. Þegar félagið tilkynnti í lok mars að afkomuspáin hefði verið felld úr gildi kom fram að tekjur hótelsins hefðu dregist mikið saman.

graf_14.04.20.PNG

Reikna með tapaðri leigu

Eins og greint hefur verið frá eru Reitir og Reginn tilbúin að veita leigutökum sínum sveigjanleika vegna samdráttar í tekjum. Helgi S. Gunnarsson, forstjóri Regins, sagði að sveigjanleikinn snerist um greiðslufresti en ekki lægri leigugreiðslur. Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita, sagði að félagið hefði ekki átt í viðræðum um að veita afslætti af leigu. Rykið ætti eftir að setjast.

Haft var eftir stjórnendum þriggja af stærstu fataverslunarfyrirtækjum landsins í umfjöllun Markaðarins í síðustu viku að fasteignafélögin þurfi að slá af leigugreiðslum. Greiðslufrestir dugi ekki einir og sér og háar leigugreiðslur seinna á árinu vegna frestunar muni leggjast þungt á verslanir þegar einkaneysla tekur við sér.

„Það dugar ekki að rukka leigu fyrir eitthvað sem er ekki til staðar vegna þess að tekjuleysið er algjör forsendubrestur. Að fresta greiðslum gerir ekki neitt fyrir neinn. Þegar allt fer aftur af stað er mjög slæmt að vera með tvo eða þrjá uppsafnaða mánuði af leigugreiðslum á herðunum,“ sagði Hermann Helgason, framkvæmdastjóri S4S, sem rekur fjölda skóverslana í Kringlunni og Smáralind, í umfjöllun Markaðarins.

Í nýlegri greinargerð Regins kemur fram að veittur hafi verið greiðslufrestur á leigu aprílmánaðar til hluta leigutaka þar til síðar á árinu. Reiknað er með að frestun muni einnig ná til leigu í maí og í ákveðnum flokkum til júní.

„Þótt aðgerðirnar sem ráðist hefur verið í miði við frestun leigugreiðslna er það óumflýjanlegt að það mun ekki duga öllum leigutökum. Því má reikna með að hluti leigutekna tapist, ekki er ljóst hvert umfang þess verður,“ segir í greinargerð fasteignafélagsins.

Skoða hvert tilfelli fyrir sig

Guðjón hjá Reitum segir ljóst að ákveðnir geirar atvinnulífsins fari verr út úr aðstæðunum en aðrir.

„Þeim aðilum er mætt með skilningi á aðstæðum og all nokkrum hluta væntra leigugreiðslna vegna aprílmánaðar hefur verið velt áfram, til útvinnslu síðsumars eða í haust,“ skrifar Guðjón í svari til Markaðarins en Reitir munu sem fyrr segir gera nánari grein fyrir stöðunni á næstu dögum.

Garðar Hannes hjá Eik segir að félagið sé í samskiptum við leigutaka vegna þeirra aðstæðna sem hafa skapast.

„Það fyrsta sem við gerum er að veita leigutökum okkar fjárhagsráðgjöf um næstu skref og höfum við í því samhengi fengið til liðs við okkur Deloitte. Sum fyrirtæki standa mjög vel en önnur hafa misst mikið af tekjum og standa verr. Við tökum á hverju tilfelli fyrir sig og veitum aðstoð þar sem þurfa þykir,“ segir Garðar Hannes.

Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri Eikar fasteignafélags.
Fréttablaðið/Ernir

Með því að setja fókusinn á þá sem raunverulega vantar aðstoð segir Garðar Hannes að Eik geti verið til staðar fyrir þá til lengri tíma reynist þess þörf.

„Jafnframt tryggjum við að félagið geti verið þátttakandi í þeirri viðspyrnu sem hagkerfið þarf þegar að því kemur. Þetta snýst fyrst og fremst um frestun á greiðslum en svo eigum við eftir að sjá hvernig þróunin verður í efnahagslífinu,“ segir Garðar Hannes. Eik hefur nú ráðist í auglýsingaherferð til aðstoðar þeim fyrirtækjum sem einna verst standa, það er hótelum og veitingastöðum.

Snorri hjá Capacent segir að efnahagsleg áhrif á fasteignafélögin geti varað í tvö ár.

„Mér reiknast til að þau geti tekið á sig 20-30 prósenta högg í tekjum áður en þau lenda í vandræðum með að standa undir rekstrarkostnaði og fjármagnskostnaði,“ segir Snorri. Hann tekur fram að útreikningurinn miðist við stöðu félaganna síðustu áramót, það er að segja, áður en gripið var til sértækra aðgerða til að bæta lausafjárstöðuna.

Ef litið er aftur til áramóta hefur hlutabréfaverð Reita lækkað langsamlega mest af fasteignafélögunum. Verðlækkun Reita nemur um 25 prósentum samanborið við 20 prósenta lækkun Regins og tæplega 16 prósenta lækkun Eikar. Yfir sama tímabil hefur úrvalsvísitalan lækkað um 14 prósent.

Bresku félögin glíma við lítil skil á leigu

Bresk fasteignafélög fengu aðeins 41 prósent af leigunni greitt á síðasta eindaga, 25. mars, samkvæmt greiningu sem umfjöllun Financial Times byggir á. Jafnvel leigjendur á skrifstofurými, sem eru jafnan ekki í eins slæmri stöðu og verslanir, höfðu aðeins greitt 57 prósent af heildarupphæðinni þegar síðasti eindagi var liðinn.

„Þessar tölur eru líklega óþægileg lesning fyrir leigusala, sjóðstjóra og fjárfesta,“ segir Steph Yates, ráðgjafi hjá Remit Consulting, í samtali við Financial Times.

Fasteignarisinn Intu, sem rekur fjölda verslunarmiðstöðva í Bretlandi, fékk greitt minna en þriðjung af leigunni á síðasta eindaga en þegar sami eindagi var liðinn á síðasta ári stóð hlutfallið í 77 prósentum. Matthew Roberts, forstjóri Intu, sagði að litlar heimtur þýddu að fyrirtækið myndi líklega brjóta skuldabréfaskilmála í sumar.

Fataverslanakeðjan Primark og skyndabitakeðjan Burger King eru á meðal þeirra sem neituðu að greiða síðustu leigukröfu. Ákvörðun stórfyrirtækjanna kom í kjölfar nýrra reglna í Bretlandi sem gefa leigjendum rétt á að fresta leigugreiðslum í þrjá mánuði án þess að stofna samningnum við leigusalann í hættu. Talsmenn Burger King sögðu að fyrirtækið þyrfti að halda í lausafé til þess að geta greitt starfsmönnum.

Fjölmargar verslanakeðjur hafa fengið hótun um málsókn frá leigusölum sínum sem segja að neyðarlög breskra stjórnvalda þýði ekki að fyrirtæki geti komist algjörlega hjá því að greiða umsamda leigu. Þá hafa sumir leigusalar krafist þess að fá að rýna í bókhaldið hjá leigutökum sínum til þess að unnt sé að ákvarða hvort þeir sem eru í vanskilum á leigu séu í rekstrarvandræðum í raun.

Athugasemdir