Erlent

Spá verð­falli á verslunar­hús­næði

Greinendur spá því að verslunarhúsnæði í Bretlandi falli um tugi prósenta í verði á næstu misserum.

Margar breskar verslunarkeðjur hafa átt erfitt uppdráttar undanfarna mánuði. NordicPhotos/Getty Images

Greinendur spá því að verslunarhúsnæði í Bretlandi falli um tugi prósenta í verði á næstu misserum. Verðfallið endurspeglar erfitt árferði í breskri smásölu. Virði fasteignasjóða rýrnar verulega. 

Fimm stærstu fasteignasjóðir Bretlands hafa fjárfest fyrir meira en fjóra milljarða punda, jafnvirði tæplega 630 milljarða króna, í bresku verslunarhúsnæði sem greinendur telja að muni falla um tugi prósenta í verði á næstu misserum.

Verslunarhúsnæði myndar stóran hluta af eignasafni stærstu fjárfestingasjóða Bretlands sem sérhæfa sig í kaupum og rekstri fasteigna. Sjóðstjórar umræddra sjóða segja í samtali við Financial Times að verð á slíku húsnæði fari nú hratt lækkandi vegna versnandi horfa á breskum smásölumarkaði.

Um 40 prósent af eignum M&G Property Portfolio, stærsta fasteignasjóðs Bretlands, er í verslunarhúsnæði og er samsvarandi hlutfall um 20 prósent hjá næststærsta sjóðnum, L&G UK Property, að því er segir í fréttaskýringu Financial Times um málið.

Þrátt fyrir að ýmis merki séu um að breski fasteignamarkaðurinn hafi náð toppi og miklar verðlækkanir séu yfirvofandi – en sumir greinendur tala um verðhrun í því sambandi – hafa fjárfestar haldið áfram að leggja fé í þarlenda fasteignasjóði. Þannig var innflæði frá breskum einkafjárfestum í slíka sjóði um 402 milljónir punda, sem jafngildir um 63 milljörðum króna, umfram útflæði á fyrstu níu mánuðum þessa árs, samkvæmt upplýsingum frá Investment Association.

Sérfræðingar eignastýringarfyrirtækisins Fidelity International gáfu í síðustu viku út svarta skýrslu um breska verslunarhúsnæðismarkaðinn þar sem því er spáð að verð á markaðinum falli um á bilinu 20 til 70 prósent á næstu misserum. Búast þeir jafnframt við því að leiguverð á verslunarhúsnæði lækki um 10 til 40 prósent. Var tekið fram í skýrslunni að núverandi erfiðleikar í rekstri breskra smásala væru „aðeins upphafið“. Erfiðari tímar væru fram undan.

Spá sérfræðinga Fidelity er umtalsvert svartsýnni en spá annarra greinenda sem gera þó ráð fyrir talsverðum verðlækkunum á næstu mánuðum. Mike Prew, greinandi hjá fjárfestingarbankanum Jefferies, býst til að mynda við því að verð á verslunarhúsnæði lækki um 20,4 prósent á næstu þrettán mánuðum og þá spá sérfræðingar Barclays-bankans 11,4 prósenta verðlækkun á næsta ári og 10,8 prósenta lækkun árið 2020.

„Við erum að horfa upp á mikla og varanlega leiðréttingu á verði í verslunargeiranum,“ segir Prew.

Einkafjárfestar eiga mikið undir

Sérfræðingar Fidelity áætla að verslunarhúsnæði myndi að meðaltali um 41 prósent af eignasafni breskra óskráðra fasteignasjóða en sambærilegt hlutfall er að jafnaði á bilinu 20 til 25 prósent á meðal fasteignasjóða í öðrum ríkjum.

Í fréttaskýringu Financial Times er jafnframt bent á að einkafjárfestar eigi mikið undir því að markaðurinn fyrir verslunarhúsnæði haldist stöðugur enda fari þeir með stóran eignarhlut í stærstu fasteignasjóðum Bretlands.

David Wies, sem stýrir fasteignasjóðnum Kames Property Income, segir að það verði að viðurkennast hve „slæmar“ sumar eignir í söfnum fasteignasjóða séu. Fjárfestar verði einfaldlega að horfast í augu við raunveruleikann.

Margir breskir smásalar og verslanakeðjur hafa sem kunnugt er átt erfitt uppdráttar undanfarin misseri. Gjörbreytt samkeppnis­umhverfi, með stóraukinni netverslun, minna trausti neytenda og breyttri hegðun nýrrar kynslóðar, hefur valdið því að ýmsar rótgrónar verslanir hafa þurft að leita leiða til þess að hagræða í rekstri og ná kostnaði niður. Til marks um árferðið var yfir 24.200 verslunum lokað í Bretlandi á fyrstu sex mánuðum ársins. Hefur fleiri verslunum ekki verið lokað á jafn stuttu tímabili í að minnsta kosti fimm ár.

Sjóðstjórar sem Financial Times ræddi við segja að lækkanir á leiguverði sem og hrina gjaldþrota í breskri smásölu hafi þegar ýtt undir verðlækkanir á verslunarhúsnæði sem rýri aftur virði fasteignasjóða.

Engu að síður hafa breskir fasteignasjóðir enn sem komið er skilað jákvæðri ávöxtun. Sé litið til síðustu tólf mánaða hefur ávöxtun slíkra sjóða verið jákvæð um tæplega sex prósent að meðaltali. Ávöxtun stærsta sjóðsins, M&G Property Portfolio, sem er 3,6 milljarðar punda að stærð, nemur um sex prósentum undanfarið ár og á sama tíma hefur næststærsti sjóðurinn, L&G UK Property, skilað átta prósenta ávöxtun, samkvæmt gögnum frá Morningstar.

Blikur á lofti

Greinendur og sjóðstjórar telja samt sem áður að blikur séu á lofti. „Við erum mjög varfærnir þegar kemur að breskum verslunareignum,“ segir til dæmis Ryan Hughes, framkvæmdastjóri hjá eignastýringarfyrirtækinu AJ Bell.

Virði verslunareigna í eignasafni M&G Property Portfolio rýrnaði um tvö prósent á fyrstu níu mánuðum ársins, að sögn sjóðstjórans Justins Upton, en ástæðurnar eru fyrst og fremst fleiri gjaldþrot á smásölumarkaðinum og minnkandi tekjustreymi eignanna.

Fastlega má gera ráð fyrir að virði eigna sjóðsins minnki enn frekar á næstunni enda er sjóðurinn á meðal stærstu leigusala verslunarkeðjunnar Debenhams sem áformar að loka allt að fimmtíu af 165 verslunum sínum á næstu þremur til fimm árum. 

Eiga erfitt með að losa sig við verslunarhúsnæði

Gengi hlutabréfa í breskum fasteignafélögum sem sérhæfa sig í rekstri verslunarhúsnæðis gefur til kynna að fjárfestar búist við því að eignir félaganna falli um 16 til 19 prósent í verði. Þetta er mat greinenda ráðgjafarfyrirtækisins KPMG.

Í greiningu KPMG er til samanburðar bent á að verð á verslunarhúsnæði í eigu breskra félaga hafi lækkað um 20 prósent í fjármálakreppunni á árunum 2007 til 2009.

Í fréttaskýringu Financial Times kemur enn fremur fram að eigendur bresks verslunarhúsnæðis eigi í erfiðleikum með að selja það á viðunandi verði. Mikill munur sé á verðhugmyndum kaupenda og seljenda. Er í því sambandi bent á að virði verslunarmiðstöðva sem skiptu um eigendur á þriðja fjórðungi ársins hafi ekki verið lægra í að minnsta kosti 23 ár.

Athugasemdir

Auglýsing
Auglýsing

Tengdar fréttir

Erlent

Thomas Cook stendur höllum fæti

Erlent

Fær grænt ljós frá kínverskum yfirvöldum

Erlent

Sjö ára með milljarðatekjur af Youtu­be

Auglýsing

Nýjast

Ríkis­sjóður fær A í láns­hæfis­ein­kunn

Gengisfall ef Seðlabankinn grípur ekki inn í

Marel lýkur 19,5 milljarða fjármögnun

Icewear lífgar Don Cano við í verslunum sínum

Skotsilfur: Hreiðar úr stjórn Eyris Invest

Geti losað afland­skrónu­eignir að fullu

Auglýsing