Árshækkun íbúðaverðs mældist 15,2 prósent á landinu öllu í nóvember og í þeim mánuði seldust 43,6 prósent allra íbúða yfir ásettu verði. Þetta er meðal þess sem fram kemur í mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem kom út á dögunum.

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins, segir að skortur á íbúðum í sölu sé alvarlegt vandamál. „Hillurnar eru nánast tómar. Það hefur dregið verulega úr íbúðum í sölu á sama tíma og eftirspurn hefur verið mikil. Íbúðauppbygging snýst um fólk og þarfir þess. Það er alvarlegt þegar grunnþörf fólks fyrir íbúðir er ekki mætt. Afleiðingin hefur verið mikil hækkun á verði íbúða, aukin verðbólga og hærri vextir,“ segir Ingólfur og bætir við að afleiðingar þess muni sjást í hækkandi kaupverði íbúða þar sem fjöldi seljist á yfirverði.

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.

„Fram kemur einnig í skýrslunni að greiðslubyrði óverðtryggðra lána hefur hækkað umtalsvert sem er afleiðing af hækkandi vöxtum en Seðlabankinn hefur hækkað vexti talsvert hratt undanfarið samhliða þrálátri verðbólgu yfir markmiði bankans sem að stórum hluta er til komin vegna hækkunar húsnæðisverðs.“

Una Jónsdóttir, hagfræðingur hjá Landsbankanum, segir að gögn um seldar íbúðir bendi til að fasteignamarkaðurinn sé að róast eftir miklar hækkanir á undanförnum misserum. „Hækkun stýrivaxta og aðrar aðgerðir sem Seðlabankinn hefur gripið til eru líklegar til að hafa kælandi áhrif þegar fram líða stundir,“ segir Una og bætir við að það sem hafi helst vakið athygli hennar í skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé hversu hátt hlutfall íbúða seljist enn yfir ásettu verði og það bendi til þess að enn sé mikill eftirspurnarþrýstingur.

Kári S. Friðriksson, hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, segir að ástæðan fyrir þessari miklu eftirspurn sé fyrst og fremst lágt vaxtastig.

Kári S. Friðriksson, hagfræðingur hjá Húsnæðis og mannvirkjastofnun
Aðsend mynd.

„Þrátt fyrir vaxtahækkanir frá því í vor eru breytilegir óverðtryggðir vextir á íbúðalánum nokkuð lægri en verðbólga sem gerir það að verkum að það er óvenju gott að skulda. Þótt óverðtryggðir íbúðalánsvextir hafi hækkað úr 3,4 prósentum í 4,2 prósent á undanförnu ári eru þeir samt lægri en þeir höfðu nokkurn tímann verið fyrir árið 2020.“

Ingólfur bætir við að ástæður fyrir slæmri stöðu á íbúðamarkaði sé að finna bæði á framboðs- og eftirspurnarhliðinni.

„Þetta er samspil þátta á framboðs- og eftirspurnarhlið íbúðamarkaðarins. Á framboðshliðinni hefur íbúðum í byggingu fækkað umtalsvert. Þá þróun fórum við að sjá fyrir strax undir lok árs 2019 í talningu Samtaka iðnaðarins sem framkvæmd er tvisvar á ári. Voru íbúðir í byggingu í september síðastliðnum til dæmis rétt tæplega 3.400 samanborið við tæplega 5.000 íbúðir í september 2019.“

Hann bætir við að á eftirspurnarhliðinni hafi verið vöxtur vegna ýmissa þátta. „Á eftirspurnarhliðinni hefur verið vöxtur vegna lágra vaxta, fólksfjölgunar, kaupmáttarvaxtar og breyttra íbúðaþarfa vegna Covid-19 faraldursins. Ljóst er að litið til framtíðar er eftirspurnin enn talsvert sterk. Hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til dæmis metið það svo að byggja þurfi 30 þúsund íbúðir á þessum áratug og það sé framhlaðið þannig að það þarf um 3.500 á ári næstu árin. Við erum að sjá mikla fólksfjölgun nú í landinu samhliða uppsveiflunni í hagkerfinu. Aukinn fólksfjöldi krefst aukins fjölda íbúða sem mæti þörfum íbúa. Það er verkefnið litið til næstu ára.“

Una bendir þó á að það sé jákvætt hversu hátt hlutfall fyrstu kaupenda sé. „Hlutfall fyrstu kaupenda er hærra en við höfum séð áður. En verð hefur hækkað talsvert og má rekja það til nokkurra þátta. Fyrir það fyrsta lækkuðu vextir sem viðbragð við faraldrinum. Það varð til þess að vextir á íbúðalánum lækkuðu og ódýrara varð að fjármagna íbúðakaup. Samkomutakmarkanir höfðu það einnig í för með sér að neyslumöguleikar urðu takmarkaðir og sparnaður margra og þar með kaupgeta jókst. Þetta varð til þess að eftirspurn jókst eftir íbúðarhúsnæði til kaupa og þar með hækkaði verð.“

Una Jónsdóttir, hagfræðingur hjá Landsbankanum.
Ljósmynd/Landsbankinn

Aðspurð hvort hún telji að staðan muni batna segir hún að hún búist við því. „Það er líklegt að staðan batni þegar fram líða stundir og daglegt líf kemst í sama horf og var fyrir faraldur, auk þess sem vaxtahækkanir Seðlabankans eru líklegar til þess að slá á eftirspurn. Svo þurfum við einnig að sjá jafna og stöðuga íbúðauppbyggingu.“

Ingólfur segir að til þess að staðan batni sé ljóst að það þurfi að byggja meira. „Það er ljóst að við þurfum að byggja meira. Við þurfum sveigjanleika til að bregðast við svona stöðu. Skapa verður nægjanlegt framboð húsnæðis til að mæta þörfum íbúa landsins. Það þarf aukið framboð á lóðum, sem er á ábyrgð sveitarfélaganna. Ráðast þarf í nauðsynlegar breytingar í skipulagsmálum og umhverfi byggingarmála. Tryggja verður stöðuga íbúðauppbyggingu þar sem dregið er úr sveiflum í byggingariðnaði.“

Kári tekur í sama streng um að byggja þurfi meira. „Til lengri tíma þarf að tryggja að hægt sé að byggja bæði nægilegt magn og nógu ódýrt til þess að það geti dregið úr fasteignaverðshækkunum. Ef lóðaframboð er takmarkað þá geta annað hvort byggingaraðilar eða opinberir aðilar tekið stærri part af ágóðanum sem fæst við að byggja. Þá þarf að passa að tegund úthlutaðra lóða, regluverk og öll opinber umgjörð sé með þeim hætti að hægt sé að byggja ódýrt. Útlit er fyrir að Íslendingum muni fjölga hratt og á sama tíma eru fjölskyldur að minnka.“