Á dögunum greindi Skeljungur frá sölu fasteigna upp á um 8,8 milljarða. Bókfært verð eignanna var um 2,6 milljarðar þannig að söluhagnaðurinn nemur um 6,2 milljörðum. 13 eignir voru seldar til Kaldalóns fyrir 6 milljarða. Jakobsson Capital rýndi í söluna og í greiningu kemur fram að hjá Kaldalóni sé leiguarðsemi eigna 6 prósent og hagnaður umfram rekstrarkostnað um 360 milljónir.

Skeljungur leigir eignirnar aftur til 20 ára og ef gert er ráð fyrir sömu leiguarðsemiskröfu til þeirra fimm eigna sem seldar voru annað gefur Jakobsson Capital sér að leigugreiðslur umfram kostnað nemi 527 milljónum. Núvirðing þeirrar fjárhæðar á þeirri ávöxtunarkröfu sem Jakobsson Capital gerir til Skeljungs (6,5 prósent) gefur um 8,1 milljarð. Söluverðið er 8,8 milljarðar og jákvæð áhrif sölunnar á Skeljung eru því 700 milljónir, eða um 3,3 prósent.

Jakobsson Capital setur þann varnagla að óvíst sé að bensínstöðvar verði í rekstri um aldur og ævi, en um bensínstöðvar er að ræða. Núvirðing leigugreiðslna til 20 ára nemur 5,8 milljörðum og því nemur mismunur söluverðs og núvirtra leigugreiðslna 3 milljörðum. Jakobsson Capital telur afar ólíklegt að fasteignaverð hækki svo mikið á næstu 20 árum að það standi undir þeirri 6,5 prósenta ávöxtunarkröfu sem gerð er til Skeljungs. Eftir 20 ár verði líklega komið að lokum jarðefnaeldsneytis, segir í greiningunni, og óumflýjanlegt verði á einhverjum tímapunkti að selja bensínstöðvar. Þannig megi meta jákvæð áhrif sölunnar á bilinu 700 milljónir til þriggja milljarða, eða 3,3-14,1 prósent, gangi það eftir að verð á fasteignamarkaði hvorki lækki né hækki árlega um meira en 6,5 prósent að raunvirði. Greinandi Jakobsson Capital telur fasteigna- og lóðaverð vera nokkuð hátt um þessar mundir og því sé mat áhrifanna nær efri mörkunum en þeim neðri.

Greinandi Jakobsson Capital segir sölu Skeljungs og Sýnar á eignum og kaup til baka á kaupleigu vera samskonar eða mjög lík viðskipti. Einn munur sé þó á. Í tilfelli Skeljungs liggi upplýsingar um kjör leigusamnings fyrir og samningar séu uppi á borði. Því sé minni óvissa og auðveldara að leggja mat á hagkvæmni sölu Skeljungs en Sýnar. „Ef áhrifum alls þessa bras forsvarsmanna Skeljungs er bætt við síðasta verðmatsgengi sem var 11,0 fæst verðmatsgengi sem er 12,2 til 13,6. Bæði í tilfelli Skeljungs og Sýnar fæst metið verðmatsgengi sem er heldur lægra en gengi á markaði. Gengi beggja félaga hefur hækkað mikið á markaði undanfarið og ljóst að markaður metur jákvæð áhrif viðskipta hærra. Í tilfelli Skeljungs veltur þetta nokkuð á því hvernig fjárfestar meta framtíðarhorfur fasteignamarkaðar,“ segir í greiningunni.

Snorri Jakobsson hjá Jakobsson Capital.

„Skeljungur og Sýn eru að selja eignir, svo og Síminn. Í raun og veru byggja þessi viðskipti Skeljungs og Sýnar, og raunar Símans líka, öll á svipaðri hugmynd. Þetta eru í raun vaxtamunsviðskipti. Við erum komin aftur þangað. Svo er líka verið að flækja hlutina alltof mikið að mínu mati,“ segir Snorri Jakobsson hjá Jakobsson Capital. „Öll þess fyrirtæki eru að selja eignir en leigja til baka með leigusamningum eða kaupleigu. Ástæða þess að það myndast hagnaður af þessum viðskiptum er fyrst og fremst sá að kaupendur gera lægri ávöxtunarkröfu til hins keypta en er gerð á fyrirtækið sjálft. Við getum tekið sem dæmi að verðmæti útgerðarfyrirtækis hækkar ekki um 7 milljarða þótt það selji fiskiskipin á 7 milljarða og kaupi til baka á leigusamningi. Hagnaðurinn myndast þar sem kaupendur núvirða sjóðsstreymið með lægri ávöxtunarkröfu en gerð er á fyrirtækið.“

Snorri segir markaðinn hugsa frekar mikið til skamms tíma. „Markaðurinn virðist horfa mjög mikið til söluhagnaðar. Það munu koma miklir peningar inn til skamms tíma og mikil uppkaup hlutafjár og útgreiðslur. Markaðurinn horfir hins vegar ekki alveg til langtíma skuldbindinganna sem ég verð að sjálfsögðu að horfa til. Þess vegna metur markaðurinn líklega viðskiptin mun hærra en Jakobsson Capital,“ segir Snorri Jakobsson.