Eftir gríðarlegan vöxt í óverðtryggðum húsnæðislánum banka til heimila að undanförnu, sem nemur liðlega 280 milljörðum á fyrstu tíu mánuðum ársins, er nú svo komið að vægi slíkra óverðtryggðra lána er í fyrsta sinn í sögunni orðið meira en verðtryggðra lána hjá bönkunum.

Samkvæmt nýjum hagtölum Seðlabankans um bankakerfið jukust ný óverðtryggð húsnæðislán, að frádregnum uppgreiðslum, um samtals 56 milljarða í síðasta mánuði á sama tíma og heimilin greiddu hins vegar niður verðtryggð lán sín um rúmlega 10 milljarða.

Í kjölfarið er hlutdeild óverðtryggðra lána hjá íslensku bönkunum yfir 52 prósent á móti tæplega 48 prósenta hlutdeild verðtryggðra lána en húsnæðislán bankanna til heimila námu samtals um 1.206 milljörðum króna í lok október. Til samanburðar nam hlutdeild óverðtryggðra lána 38 prósentum í byrjun þessa árs og 32 prósentum í ársbyrjun 2019.

Valdimar Ármann, sérfræðingur í markaðsviðskiptum hjá Arctica Finance, segir þetta vera „stór tíðindi fyrir íslenskan lánamarkað og mjög jákvæð“ fyrir peningastefnu Seðlabankans.

„Með vaxtalækkunum núna eru ráðstöfunartekjur heimila að aukast þegar skórinn kreppir að, og þegar kemur að því að framleiðsluslakinn fer úr hagkerfinu og Seðlabankinn þarf að fara að beita vaxtahækkunum aftur munu þær bíta fastar á heimilin en áður. Að öllu öðru óbreyttu ætti bankinn að þurfa að beita vaxtatækinu af meiri nærgætni í framtíðinni þar sem áhrifin verða mun meiri,“ segir Valdimar.

Jón Bjarki Bentsson, aðalhagfræðingur Íslandsbanka, bendir á að bankarnir hafi undanfarin ár verið með allsterka stöðu í óverðtryggðum íbúðalánum meðan lífeyrissjóðir hafi almennt verið umsvifameiri í verðtryggðum lánum. Það sem sé hins vegar nýlunda er hraður vöxtur óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum hjá bönkunum en slík lán hafa aukist um 270 milljarða frá ársbyrjun á meðan lán með nokkurra ára vaxtabindingu hafa vaxið um 12 milljarða.

Líklegt er að íbúðamarkaður hefði gefið meira eftir og einkaneysla ekki tekið eins við sér í sumar ef þorri heimila væri enn á fastvaxta verðtryggðum lánum.

„Stýrivaxtalækkun Seðlabankans,“ útskýrir Jón Bjarki, „er lykiláhrifaþáttur í þessari þróun. Vaxtakjör lána á breytilegum vöxtum eru hagstæðari en nokkru sinni fyrr á sama tíma og aukin samkeppni og breyttur reglurammi hefur auðveldað almenningi að endurfjármagna lán sín. Að sama skapi hefur munur á verðtryggðum og óverðtryggðum vöxtum minnkað og er talsvert minni þessa dagana en sem nemur væntri verðbólgu á komandi misserum á nánast alla mælikvarða.“

Hann telur aðspurður ekki ósennilegt að vægi verðtryggðra lána muni halda áfram að minnka jafnt og þétt. „Við gætum þó séð tímabundinn vöxt í þeim á nýjan leik ef aftur skapast aðstæður þar sem verðbólga er lítil á sama tíma og nafnvextir hækka á nýjan leik, ekki ósvipað og var þegar seinasta þensluskeið stóð sem hæst. Ég tel hins vegar að verðbólga eigi eftir að verða stöðugri og nafnvaxtastig í landinu lægra á komandi árum að jafnaði en verið hefur í nútíma hagsögu landsins,“ segir Jón Bjarki.

Valdimar tekur í sama streng. Aukin útgáfa íbúðalána hjá bönkunum í kjölfar mikilla vaxtalækkana Seðlabankans – þeir hafa lækkað úr 3 prósentum í 0,75 prósent á árinu – sé mjög eðlileg enda eru bankarnir langsamlega samkeppnishæfastir í veitingu lána með fljótandi nafnvöxtum.

„Að öllum líkindum mun þessi þróun einungis halda áfram,“ útskýrir hann, og segir það vera jákvætt fyrir íslenska hagstjórn. „En næstu skref þurfa svo að þróast í framhaldinu sem er að fastir óverðtryggðir vextir geti verið raunhæfur valmöguleiki og tryggja að möguleikar til endurfjármögnunar séu sveigjanlegir og ódýrir,“ að sögn Valdimars.

Aðalhagfræðingur Íslandsbanka er á sama máli og segir aukið vægi óverðtryggðra lána, einkum og sér í lagi á breytilegum vöxtum, hafa gert peningastefnuna mun virkari hvað varðar áhrif á heimili landsins. Þróunin frá áramótum sé skýrt merki um það.

Að öllu öðru óbreyttu ætti bankinn að þurfa að beita vaxtatækinu af meiri nærgætni í framtíðinni þar sem áhrifin verða mun meiri.

„Líklegt er að íbúðamarkaður hefði gefið meira eftir og einkaneysla ekki tekið eins við sér í sumar ef þorri heimila væri enn á fastvaxta verðtryggðum lánum, svo dæmi sé tekið,“ að sögn Jóns Bjarka, en að því leyti sé þessi þróun býsna jákvæð þótt hún hafi vissulega á hinn bóginn gert heimilin næmari fyrir hækkun skammtímavaxta.

„Séu slík lán hins vegar orðin útbreidd í hagkerfinu dregur það á endanum úr líkunum á því að Seðlabankinn þurfi stórtækar breytingar á stýrivöxtum til að ná fram tilætluðum áhrifum á innlenda eftirspurn og sparnað,“ segir hann.