Í Hagsjá Landsbankans um verðlag segir að nú sé hafið verulega bratt hækkunarferli stýrivaxta og viðbúið að vextir íbúðalána fylgi með tilheyrandi hækkun á greiðslubyrði lána.

Miklar breytingar á síðustu árum

Heildarupphæð útistandandi íbúðalána var í lok apríl 2.280 milljarðar Þar af voru 71 prósent upphæðarinnar hjá viðskiptabönkunum, 22 prósent hjá lífeyrissjóðunum og 7 prósent hjá lánasjóðum ríkisins. Þetta er veruleg breyting frá því sem áður var, en til samanburðar var hlutdeild viðskiptabankanna 42 prósent, lífeyrissjóða 13 prósent og lánasjóða ríkisins 45 prósent í byrjun árs 2014. Mikil breyting hefur því orðið á síðustu árum þar sem íbúðalán færast í auknum mæli til bankanna.

Þetta er þó ekki eina breytingin sem hefur átt sér stað heldur hefur færst mjög í aukana að tekin séu óverðtryggð lán, en þá þróun má rekja til lækkunar stýrivaxta hjá Seðlabanka Íslands, ferli sem hófst 2019 og stóð allt til vormánaða 2021. Hefur það leitt til þess að í dag er um 55 prósent upphæðar útistandandi íbúðalána óverðtryggð og tæplega 45 prósent upphæðarinnar er verðtryggð. Til samanburðar var 30 prósent upphæðarinnar óverðtryggð og 70 verðtryggð verðtryggð í byrjun árs 2014.

Sé litið á upphæð íbúðalána á föstu verðlagi sést að þau hafa rúmlega tvöfaldast frá byrjun árs 2014 eða aukist um 1.180 milljarða á verðlagi dagsins í dag. Nær öll aukningin skýrist af aukningu óverðtryggðra íbúðalána hjá viðskiptabönkunum sem hafa hækkað um 960 milljarða á þessu tímabili, en útlán lánasjóða ríkisins hafa dregist saman um 345 milljarða. Þessa miklu aukningu má meðal annars rekja til aukinna íbúðakaupa almennt, sér í lagi á árunum 2020 og 2021.

Óverðtryggð lán hjá viðskiptabönkunum þrefölduðust í faraldrinum

Eftir vaxtalækkanirnar vegna heimsfaraldursins lá straumurinn aðallega yfir í óverðtryggð íbúðalán hjá viðskiptabönkunum. Á meðan vextir voru hvað lægstir var aðallega um að ræða lán með breytilegum vöxtum, en eftir að Seðlabankinn hóf vaxtahækkunarferlið um mitt ár 2021 sést hreyfing yfir í óverðtryggð lán með föstum vöxtum.

Í gegnum faraldurinn þrefölduðust óverðtryggð íbúðalán hjá viðskiptabönkunum, úr 370 milljörðum. í 1.090 milljarða. Mun minni breyting var á öðrum tegundum íbúðalána.

Vextir íbúðalána fóru lægst í 3,3 prósent

Áður en að peningastefnunefnd Seðlabankans hóf vaxtalækkunarferlið í maí 2019 voru stýrivextir 4,5 prósent og lægstu óverðtryggðu vextir íbúðalána 6 prósent. Stýrivextir fóru lægst í 0,75 prósent meðan heimsfaraldurinn stóð sem hæst og fóru lægstu óverðtryggðu vextir íbúðalána þá niður í 3,3 prósent. Eftir að peningastefnunefnd hækkaði vexti um 1 prósentustig í síðustu viku (22. júní) eru stýrivextir orðnir aðeins hærri en áður en vaxtalækkanirnar hófust, eða 4,75 prósent. Lægstu óverðtryggðu vextir verða 6,25 prósent þegar þær hækkanir sem búið er að tilkynna um taka gildi.

Greiðslubyrði eykst

Miðað við 40 milljóna króna lán og lægstu óverðtryggðu íbúðavexti hefur vaxtabyrðin3 hækkað úr 110 þúsund krónum á mánuði þegar vextir voru lægstir (3,3 prósent) í um 208 þúsund krónur núna (6,1 prósent), eða um 98 þúsund krónur.

Í nýjustu verðbólgu- og þjóðhagsspá gerði Landsbankinn ráð fyrir að stýrivextir yrðu 6 prósent í lok árs. Miðað við söguna og tengslin milli stýrivaxta og vexti íbúðalána er nokkuð líklegt að lægstu óverðtryggðu vextirnir fari upp í 7 prósent gangi þetta eftir. Sé aftur miðað við 40 milljóna króna lán og lægstu óverðtryggðu íbúðavexti hækkar vaxtabyrðin í 233 þúsund krónur á mánuði, eða um 25 þúsund krónur aukalega á mánuði, miðað við stöðuna í dag ef þetta gengur eftir.

Þess ber auðvitað að geta að þessi aukning er eingöngu hjá heimilum með breytilega vexti á íbúðalánum. Þau heimili sem hafa fest vexti verða ekki vör við þessar vaxtahækkanir fyrr en fastvaxtatímabilinu lýkur og vextirnir á lánum verða endurskoðaðir.