Framboð á skrifstofuhúsnæði gæti aukist um 71 þúsund fermetra á næstu þremur eða fjórum árum, samkvæmt skýrslu ráðgjafarstofunnar Reykjavík Economics sem var unnin fyrir hagfræðideild Landsbankans. Lagt var mat á það hversu mörg uppbyggingarverkefni væru í pípunum.

„Að öllu óbreyttu verður nægt framboð á skrifstofuhúsnæði á næstu árum,“ segir í greiningu hagfræðideildarinnar.

Aukningu framboðs má meðal annars rekja til flutninga skrifstofu Alþingis í nýtt húsnæði og Landsbankans sem stendur að uppbyggingu á nýjum höfuðstöðvum við Austurhöfn. Mikil uppbygging og tilflutningar munu auka framboð skrifstofuhúsnæðis í miðborg Reykjavíkur um 30 þúsund fermetra, að mati skýrsluhöfundar.

Alls voru 1,3 milljónir fermetra lagðir undir skrifstofustörf á Íslandi og reiknast hagfræðideild Landsbankans til að skráðu fasteignafélögin, það er Eik, Reginn og Reitir, eigi á bilinu 440 til 460 þúsund fermetra. Fram kemur í fyrrnefndri skýrslu Reykjavík Economics að ef horft er á landið í heild sinni, geti 71 þúsund fermetrar af skrifstofuhúsnæði komið inn á markaðinn á næstu þremur til fjórum árum. Full nýting á öllum þessum fermetrum samsvari 4.700 störfum. Þá kemur einnig fram að 12 prósent skrifstofuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu, alls 120 þúsund fermetrar, hafi verið sett á sölu eða leigu.

Hins vegar höfðu einungis 4 prósent af verslunarhúsnæði verið sett á sölu eða leigu samkvæmt skýrslunni. Á landinu öllu eru verslunarfermetrar rúmlega 1,5 milljón talsins og þar af eiga skráðu fasteignafélögin á bilinu 320 til 340 þúsund fermetra. Skýrsluhöfundur telur að um 73 þúsund verslunarfermetrar séu í pípunum.

Verðvísitala atvinnuhúsnæðis hefur á síðustu tólf mánuðum lækkað að raunvirði um rúmlega 21 prósent eftir að hafa náð hágildi á öðrum ársfjórðungi 2019. Greinendur bankans benda á að verðvísitala atvinnuhúsnæðis gefi vísbendingar um verðþróun, en sé ekki nákvæmur mælikvarði. Dræm eftirspurn og veruleg aukning framboðs getur dregið verðið enn meira niður á næsta ári.

„Við teljum að neikvæðar virðisbreytingar á fjárfestingaeignum geti að einhverju leyti litað niðurstöður fasteignafélaganna á næstu fjórðungum, þótt stórbrotnar breytingar séu ólíklegar,“ segir í greiningunni.

Athygli vekur að markaðsverð fasteignafélaganna er mun lægra en bókfært virði eigin fjár (e. price to book). Hlutfallið er lítillega hærra en 0,5. Greinendur Landsbankans segja að í ljósi þess að fasteignirnar séu bókfærðar á markaðsvirði, sé djúp gjá á milli væntinga hlutabréfamarkaðarins um framtíð atvinnuhúsnæðismarkaðarins og stjórnenda fyrirtækjanna.

Þá vísa greinendur til ritsins Fjármálastöðugleika, sem var gefið út af Seðlabanka Íslands síðla september, en þar kom fram að mikið af hótel- og gistirýmum væri enn í byggingu víða um land. Rúmlega 42 þúsund fermetrar gistirýmis voru til dæmis í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í júlí, sem jafngildir um 16 prósentum af því gistirými sem þegar er þar til staðar.

Á fyrri helmingi ársins færðu félögin niður virði fjárfestingareigna sinna um tæpa 3 milljarða króna sem nemur um 0,8 prósentum af heildarverðmæti eignanna í byrjun ársins. Virðislækkunin hefur að langmestu leyti tengst hótelum. „Dragist viðspyrnan á langinn gætu neikvæð áhrif færst út til fleiri tegunda atvinnuhúsnæðis og frekari virðislækkanir átt sér stað,“ sagði í Fjármálastöðugleika Seðlabanka Íslands.

Þá var bent á að enn hefði ekki mælst mikil lækkun á ávöxtun fjárfestingareigna sem var 5,1 prósent á öðrum ársfjórðungi.

Félögin hafa leitast við að standa vörð um lausafjárstöðu sína, meðal annars með frestun greiðslna af lánum, nýjum skuldabréfaútgáfum og útgáfu nýs hlutafjár.