Fasteignafélagið Kaldalón, sem skráð er á First North markaðinn, hefur tekið miklum breytingum frá því í maí og er félagið enn í breytingarfasa. Í byrjun sumars var tilkynnt að Kaldalón færi frá því að sinna alfarið fasteignaþróun í að leggja höfuðáherslu á tekjuberandi eignir en væri samhliða með sterkan þróunararm.

„Umbreytingin er vel á veg komin,“ segir Jón Þór Gunnarsson, forstjóri fyrirtækisins. „Það eru kauptækifæri víða í atvinnueignum. Stefnt er að því að á næsta ári verði fasteignasafnið vel skráningarhæft á Aðalmarkað í Kauphöllinni, vel fjármagnað og með hátt útleiguhlutfall,“ bætir hann við.

Á fáeinum mánuðum hafa fimm þróunarverkefni verið seld fyrir 3,6 milljarða króna að frádregnum skuldum, fasteignir þriggja hótela í miðbænum keyptar fyrir rúmlega níu milljarða að skuldum meðtöldum, hlutafé aukið um 1,8 milljarða með tilkomu fjárfestisins Jonathan B. Rubini, sem á fasteignafélagið JL Properties í Alaska auk VÍS og sjóða á vegum Stefnis í hlutahafahópinn, helmings hlutur í steypustöðinni Steinsteypunni settur í söluferli og skipt var um forstjóra en Jón Þór tók nýverið við af Jónasi Þór Þorvaldssyni.

Arion banki sölutryggði hlutafjárútboð

Arion banki, sem annast söluna á hlutnum í Steinsteypunni, hefur sömuleiðis sölutryggt hlutafjárútboð sem áætlað er að verði efnt til á næsta ári í aðdraganda fyrirhugaðrar skráningar félagsins á Aðalmarkað. „Sölutryggingin er mikil traustsyfirlýsing. Það er erfitt að finna sambærilegan samning fyrir félag af þessari stærð í seinni tíð,“ segir hann.

Jón Þór segir að Kaldalón muni ekki einblína á fasteignir í ferðaþjónustu, þrátt fyrir umtalsverð kaup á því sviði að undanförnu, heldur sé horft til þess að hlutfallið verði um 25-30 prósent af eignasafninu. „Við erum alltaf að skoða kauptækifæri í fasteignum. Það er okkar daglega verkefni. Við eigum í viðræðum við ýmsa,“ segir hann.

Kaldalón á fasteignir hótelanna Sand Hótel við Laugaveg sem rekið er af KEA hótelum, Storm Hótel í Þórunnartúni sem einnig er rekið af KEA og Room With a View sem rekið er í fasteignum á Vegamótastíg. „Kaupverðið tók mið að því að ekki er gert ráð fyrir fullum tekjum af útleigu til hótelanna fyrr en árið 2023. Rekstur hótelanna hefur gengið vel í sumar,“ segir Jón Þór.

- Var fasteignaþróunin dýrari en upphaflega var gert ráð fyrir eða markaðsaðstæður óhagfelldar? Eru einhverjar slíkar ástæður fyrir því að félagið er að leggja aukna áherslu á tekjuberandi eignir í stað fasteignaþróunar?

„Fasteignaþróunin hefur almennt gengið vel og má í því samhengi nefna uppbygginguna í Vogabyggð. Stjórn félagsins tók þessa ákvörðun

og í því samhengi var rýnt í hvaða þróunareignir eða aðrar eignir skyldi halda í og hverjar skyldi selja til að straumlínulaga reksturinn. Um leið og Kaldalón lagði áherslu á tekjuberandi eignir í stað fasteignaþróunar varð steypustöðin Steinsteypan ekki hluti af kjarnastarfsemi.“

- Eru aðallega kauptækifæri í fasteignum þar sem gefið hefur á bátinn hjá eigenda fasteignanna?

„Það hafa gefist slík tækifæri en almennt metum við ekki markaðsaðstæður með þeim hætti. Undanfarin tvö til þrjú ár hefur verið lítið um viðskipti með atvinnuhúsnæði og nú eru ýmsir reiðubúnir til að selja. Í því eru fólgin tækifæri.“

- Hvers vegna viljið þið færa ykkur af First North yfir á Aðallistann?

„Við teljum að Kaldalón verði á næsta ári komið í þá stærð að það henti vel á Aðallistann. Gerðar eru auknar kröfur um gagnsæi, til dæmis með því að birta uppgjör fjórum sinnum á ári í stað tvisvar á ári á eins og á First North. Þá styður það við hagstæðari fjármögnun. Á Aðallistanum gefst einnig tækifæri á meiri viðskiptum með bréf félagsins og hlutahafahópurinn verður breiðari.“

Starfsmenn Kaldalóns, sem metið er á um 8,5 milljarða króna á markaði, eru einungis tveir. GAMMA annaðist þar til nýlega daglegan rekstur fyrirtækisins. „Við eigum eftir að bæta í hópinn eins og að ráða bókara á næstunni en við munum halda teyminu fámennu og vinna þétt saman. Við munum til að mynda ekki reka lítið viðhaldsfyrirtæki til að sinna eignunum heldur útvista þeirra vinnu,“ segir Jón Þór og getur þess að samið hafi verið við Arion banka um að vera þeim innanhandar við að meta fjárfestingakosti.

Vilja gott verð fyrir Steinsteypuna

Bókfært virði Kaldalóns á 50 prósent hlut í Steinsteypustöðinni var aukið úr 335 milljónum króna 602 milljónir króna í nýju hálfs ársuppgjöri félagsins. Eins og fram hefur komið er hluturinn til sölu. Þriðji aðili gerði verðmat fyrir fasteignafélagið á félaginu og byggir það á áætlunum stjórnenda Steinsteypustöðvarinnar fyrir árin 2021 til 2025. Í bókum Kaldalóns var miðað við lægri mörk verðmatsins og tekin þriðjungs varúðarfærsla af því, að því er fram kemur í ársreikningi.

- Kemur Kaldalón ágætlega fjárhagslega út úr því að hafa komið að stofnun Steinsteypustöðvarinnar?

„Já, reksturinn hefur gengið vel. Fyrirtækið er rúmlega þriggja ára gamalt og er í miklum vexti. Um er að ræða gott félag og okkar væntingar standa til að fá gott verð fyrir hlutinn. Það er ekkert sem krefur okkur um sölu og því erum við í þeirri aðstöðu að geta beðið með sölu ef tilboðin standa ekki undir væntingum.“

Tekjur Steinsteypunnar jukust um 50 prósent á milli ára og námu um 1,1 milljarði króna árið 2020. Eigið fé steypustöðvarinnar var 431 milljón við árslok 2020 og eiginfjárhlutfallið 40 prósent.