Þjóðskrá birti tölur um vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu síðastliðinn þriðjudag þar sem vísitalan hækkaði um 2,7 prósent á milli mánaða í apríl. Á þennan mælikvarða hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 10 prósent á fyrstu fjórum mánuðum ársins.

Vísitala íbúðaverðs gefur góða vísbendingu um þróun markaðsverðs íbúðarhúsnæðis sem Hagstofan mælir en mælingarnar eru þó nokkuð ólíkar. Mælingar Þjóðskrár ná einungis til höfuðborgarsvæðisins en Hagstofan reiknar þriggja mánaða hlaupandi meðaltal íbúðaverðs um allt landið. Í nýlegri verðbólguspá Íslandsbanka er því spáð að reiknaða húsaleigan, sem að langstærstum hluta endurspeglar íbúðaverðið, hækki um 2,2 prósent á milli mánaða. Á síðustu mánuðum hefur reiknaða húsaleigan yfirleitt hækkað örlítið hægar en vísitala íbúðaverðs.

Enn er mikil eftirspurnarspenna á íbúðamarkaði og ljóst er að um þessar mundir ríkir verulegt ójafnvægi milli framboðs og eftirspurnar. Í raun má segja að markaðurinn hafi verið tæmdur en auglýstum eignum til sölu hefur fækkað um nær 70 prósent frá upphafi faraldursins enda hefur framboð af íbúðum til sölu aldrei mælst jafn lítið.

Metfjöldi nýrra íbúða síðustu ár annar ekki eftirspurn

Bankinn telur greinilegt að ekki hafi verið byggt nóg til að anna þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar en eðli málsins samkvæmt taki tíma að bregðast við breyttum horfum á eftirspurn og byggja fleiri nýjar íbúðir. Þrátt fyrir að framboðið anni ekki eftirspurninni hefur mikið verið byggt undanfarin tvö ár ef marka má gögn Hagstofunnar. Metfjöldi nýrra íbúða kom inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800 íbúðir. Á síðasta ári fækkaði þeim nokkuð eða í um 3.200 íbúðir sem þó er töluvert yfir meðaltali síðastliðinna ára.

Íbúðaverð er nú orðið mjög hátt í sögulegu samhengi og hefur vikið verulega frá þeim þáttum sem til lengri tíma eru taldir ráða þróun þess. Þetta er vissulega töluvert áhyggjuefni og hefur Seðlabankinn gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum og tryggja að fólk skuldsetji sig ekki um of. Bæði hefur hann hækkað stýrivexti og einnig hert á reglum um hámark veðsetningarhlutfalls nýrra íbúðalána og hámark greiðslubyrði slíkra lána.

Bankinn segir þessar aðgerðir ekki hafa haft tilætluð áhrif á íbúðamarkaðinn fram til þessa, þar sem enn eru engin merki þess að eftirspurn fari dvínandi. Um þessar mundir er til að mynda meðalsölutími íbúða í lágmarki og í mars sl. seldist í fyrsta sinn yfir helmingur íbúða yfir ásettu verði. Bankinn telur aukið framboð íbúða nauðsynlegt til þess að aðgerðir Seðlabankans hafi veruleg áhrif á verðþróunina.

Dregur úr hækkunum þegar líða tekur á árið

Samkvæmt nýlegri talningu Samtaka iðnaðarins og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru nú ríflega 7.000 nýjar íbúðir í byggingu á landinu öllu og þar af 5.000 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Vonir standa til að töluverður fjöldi nýrra íbúða komi inn á markaðinn þegar líða tekur á árið. Vonast hagfræðingar Íslandsbanka til að það verði nóg til að anna bæði uppsafnaðri þörf sem þegar er til staðar en einnig lýðfræðilegri þróun.

Íbúðaverð hefur nú þegar hækkað um 8 prósent að nafnvirði á fyrstu fjórum mánuðum ársins og líklegt þykir að hækkunin verði yfir 2 prósent í maímánuði. Greiningardeildin telur forsendur fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka all hratt á næstu mánuðum en með auknu framboði nýrra íbúða og dvínandi eftirspurn muni hægja á hækkunartaktinum þegar líða tekur á árið.

Í nýlega birtri þjóðhagsspá Íslandsbanka er því spáð að íbúðaverð hækki um 13 prósent að raunvirði á þessu ári. Hafa verður í huga að verðbólga mælist mikil á spátímanum og að nafnvirði hækkar íbúðaverð um ríflega 22 prósent í ár. Gert er ráð fyrir að íbúðaverð hækki að raunvirði um 1 prósent á næsta ári, en hægjast muni hratt á hækkunartaktinum og um mitt næsta ár verði komin ró á markaðinn. Fordæmi eru fyrir því að all hratt hægist á hækkunartakti eftir miklar verðhækkanir og gerðist það síðast árið 2018 eftir miklar verðhækkanir árin tvö á undan. Bankinn spáir því að íbúðaverð standi svo í stað að raunvirði árið 2024 og þá hafi jafnvægi myndast á markaðnum.