Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Stefnis, segir það líklegt að fasteignaverð muni lækka að raunvirði á næstu misserum.

„Ég held að það hljóti að koma einhver raunverðslækkun miðað við þær miklu breytingar sem hafa orðið, þótt hún verði ekki endilega mikil,“ segir Konráð og bætir við að erfitt sé að segja til um hvort það verði nafnverðslækkanir.

Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Stefnis.

„Eðli fasteignamarkaðarins er þannig að ef það er mikill þrýstingur á að nafnverð lækki þá hefur tilhneigingin verið sú að það birtist í minni veltu og það sé erfiðara að selja heldur en í nafnverðslækkun.“

Bergþóra Baldursdóttir, hagfræðingur í greiningu Íslandsbanka, segir að hún telji ósennilegt að það verði lækkanir á fasteignamarkaði á næstu misserum, hvorki að raunvirði né nafnvirði. Það sé líklegra að fasteignamarkaðurinn muni róast og hækka svo í takti við annað verðlag.

Bergþóra Baldursdóttir, hagfræðingur hjá Íslandsbanka.

„Það þarf mikið til að verð lækki á fasteignamarkaðnum, þó að við höfum séð það gerast í hruninu. En auðvitað er hættan á fasteignamarkaðnum þegar verð hækkar svona hratt, að um bólu gæti verið að ræða sem getur svo sprungið að lokum. Við teljum það ekki vera stöðuna núna þar sem heimilin standa vel, en það er vissulega ákveðið áhyggjuefni. Þess vegna er fjármálastöðugleikanefnd að grípa inn í til að draga úr hættunni á að það geti gerst,“ segir Bergþóra.

Konráð segist óviss um hvort vaxtahækkanir Seðlabankans muni hafa tilætluð áhrif til skamms tíma en býst þó við að þær muni hafa allveruleg áhrif síðar.„Vandamálið er að það gleymist oft að þegar Seðlabankinn breytir vöxtum tekur allt að einu ári fyrir áhrifin að koma fram samkvæmt rannsóknum. Þannig að verðbólguumhverfið í dag byggir á vöxtum sem voru á síðasta ári. Ein ástæða fyrir því að nú er verðbólga hér og annars staðar er að seðlabankar voru alltof seinir að bregðast við, eftir á að hyggja.“

„Ef sá liður fer að róast gætum við séð verðbólguna hjaðna. En óvissan varðandi verðbólguna er innflutta verðbólgan og þessar vaxtahækkanir hafa lítil sem engin áhrif á hana. Vonandi verður það svo að þegar verð á fasteignamarkaðinum hægir á sér muni það vega á móti aukinni innfluttri verðbólgu, ef verðhækkanir erlendis halda áfram,“ segir Bergþóra.

Bergþóra segir, aðspurð hvort hún telji að stýrivaxtahækkunin muni hafa tilætluð áhrif á verðbólgu og fasteignamarkaðinn, að hún telji svo vera og bindi vonir við það. Það sé ljóst að þetta muni bíta á lántakendur á fasteignamarkaði og muni hafa áhrif þar fyrr en síðar. Þetta muni einnig hafa áhrif á verðbólguna þar sem húsnæðisliðurinn í vísitölunni hafi mikil áhrif um þessar mundir.

„Ef sá liður fer að róast gætum við séð verðbólguna hjaðna. En óvissan varðandi verðbólguna er innflutta verðbólgan og þessar vaxtahækkanir hafa lítil sem engin áhrif á hana. Vonandi verður það svo að þegar verð á fasteignamarkaðinum hægir á sér muni það vega á móti aukinni innfluttri verðbólgu, ef verðhækkanir erlendis halda áfram,“ segir Bergþóra.

Seðlabankinn hóf vaxtahækkunarferli í maí á síðasta ári. Konráð segir að þær vaxtahækkanir sem hafa orðið síðan þá hafi eflaust haft áhrif á fasteignamarkaðinn þó það séu aðrir kraftar sem hafa vegið þungt á móti.

„Það er til að mynda búið að vera lítið söluframboð og áhrifin af þeim vaxtalækkunum sem komu á undan urðu til þess að fólk breytti neysluvenjum sínum.“

Bergþóra segir að þó svo að gögnin sýni ekki fram á að fasteignamarkaðurinn sé að róast geti það verið fljótt að breytast.

„Seðlabankinn hækkaði síðast vexti í síðustu viku og enn eiga sumar lánastofnanir eftir að bregðast við því. Stýrivextir hafa ekki verið svona háir síðan 2017 og okkur finnst líklegt að vextirnir séu farnir að bíta lántakendur talsvert.“

Hún bætir við að það sé orðið á götunni að það sé aðeins farið að fækka í hópi þeirra sem mæta á opin hús, sem geti verið vísbending um að áhrifin af vaxtahækkununum séu að koma fram.

„En við þurfum aðeins að bíða og sjá. Fasteignamarkaðurinn á það líka til að róast aðeins á sumrin þegar fólk fer í sumarfrí.“

„Það sem gerist þegar talað er um að skortur sé vandamál þá bregst fólk við með því að kaupa þær vörur sem skortur er á. Ef við lítum á staðreyndir þá hefur verið unnið á skortinum síðastliðin tvö ár. Það hefur verið byggt því sem nemur fólksfjölgun og í faraldrinum fengum við Airbnb-íbúðir inn á fasteignamarkaðinn,“ segir Konráð.

Konráð bendir jafnframt á að þó að skortur á fasteignamarkaði sé vissulega vandamál hafi hann verið talaður of mikið upp, meðal annars af Seðlabankanum.

„Það sem gerist þegar talað er um að skortur sé vandamál þá bregst fólk við með því að kaupa þær vörur sem skortur er á. Ef við lítum á staðreyndir þá hefur verið unnið á skortinum síðastliðin tvö ár. Það hefur verið byggt því sem nemur fólksfjölgun og í faraldrinum fengum við Airbnb-íbúðir inn á fasteignamarkaðinn.“

Konráð segir þó að betur megi ef duga skuli og það sé staðreynd að það sé ekki verið að byggja nógu mikið í dag.

„Það er líka áhugavert að það eru miklu fleiri að kaupa fyrstu íbúð en sem nemur fólksfjölgun. Það eru greinilega yngri og yngri hópar sem eru að koma inn og það býr til eftirspurnarþrýsting. Ég óttast að Seðlabankinn hafi gert mistök með hvaða skilaboð hann hafi komið til almennings um fasteignamarkaðinn og í raun þrýst upp verðinu.“

Bergþóra segir að mikilvægt sé að auka framboð af fasteignum.

„Eftirspurnin er mun meiri en framboð um þessar mundir og þess vegna hækkar verðið svona hratt. Bæði þarf að draga úr aukinni eftirspurn, meðal annars með hærri vöxtum, sem og auka framboð af nýjum íbúðum til að markaðurinn hægi á sér og komist að lokum í jafnvægi. Síðustu mánuði hefur framboð af íbúðum á sölu verið mjög lítið.“

Hún bendir þó á að að nú sé að birta til í þeim efnum. Aðeins fleiri íbúðir séu um þessar mundir til sölu samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

„Það er útlit fyrir minna framboð í ár af nýbyggingum en síðustu tvö ár, sem er áhyggjuefni. Samkvæmt talningu SI og HMS eru um 2.500 nýjar íbúðir væntanlegar á markaðinn í ár og rétt yfir 3.000 á næsta ári, vonandi verður það þó nóg til að anna þessari eftirspurn.“

Konráð segist óttast að Seðlabankinn hafi sett takmarkanir á fyrstu kaupendur á versta tíma.

„Versti tíminn til að grípa til þessara aðgerða er þegar markaðurinn er í toppnum og grípa þyrfti fyrr inn til að lágmarka sveiflur. Það er hætta á að Seðlabankinn sé að gera þetta ferli sársaukafyllra.“