Þorsteinn Friðrik Halldórsson
tfh@frettabladid.is
Miðvikudagur 12. ágúst 2020
06.00 GMT

Framboð á skrifstofuhúsnæði í miðborginni mun aukast til muna á næstunni. Samantekt Markaðarins gefur til kynna að hátt í 44 þúsund fermetrar geti flætt inn á markaðinn á næstu þremur árum og ef ráðist verður í uppbyggingu á Stjórnarráðsreitnum til að sameina skrifstofur ráðuneytanna eykst magnið til muna.

„Ef við tökum fyrir skrifstofuhúsnæði þá er ljóst að það er mikið framboð að fara að koma inn á markaðinn,“ segir Þröstur Þórhallsson, fasteignasali hjá Mikluborg, sem hefur víðtæka reynslu af viðskiptum með atvinnuhúsnæði. Hann telur útlit fyrir að nokkrir tugir þúsunda fermetra geti komið inn á markaðinn á allra næstu árum.

„Það þarf líka að hafa í huga að þetta eru ekki framkvæmdir á vegum einkafyrirtækja heldur ríkisins að mestu leyti þannig að það er ljóst að þær munu klárast. Fjármagnið mun ekki skorta,“ segir Þröstur.

Landsbankinn stendur að uppbyggingu á nýjum höfuðstöðvum við Austurhöfn sem munu kosta um 11,8 milljarða króna. Uppbyggingin gerir bankanum kleift að komast úr 21 þúsund fermetra skrifstofurými í 10 þúsund fermetra. Þannig mun losna um verulegt rými þegar bankinn flytur starfsemina en verklok eru áætluð árið 2022.

raunverð og aukið framboð.jpg

Höfuðstöðvar Landsbankans í dag eru í þrettán húsum í miðborginni og eru einungis fjögur þeirra í eigu bankans. Stór hluti af skrifstofurými bankans í miðborginni er í eigu Eikar fasteignafélags.

Í svari Landsbankans við fyrirspurn Markaðarins kemur fram að bankinn hafi ákveðið að selja fasteignir sínar í miðborginni. Af þeim er Austurstræti 11, sem hýsir aðalútibúið, langstærst og nam fasteignamat þess árið 2019 1.913 milljónum króna.

Nýja húsnæðið við Austurhöfn mun spanna 16.500 fermetra. Landsbankinn gerir ráð fyrir að nýta 60 prósent hússins, eða um 10 þúsund fermetra, en leigja frá sér eða selja um 40 prósent, eða um 6.500 fermetra. Nýtingaráætlun bankans er óbreytt, að því er kemur fram í svari bankans. Í áætlunum er miðað við að leiga eða sala á þeim hluta nýja hússins sem verður leigður eða seldur standi að minnsta kosti undir byggingarkostnaði.

„Það verður alltaf einhver eftirspurn eftir skrifstofuhúsnæði í miðbænum en þetta er mikið magn og það getur tekið tíma að koma öllum þessum fermetrum í vinnu,“ segir Þröstur. Hann bætir við að glæsileiki og einstök staðsetning nýrra höfuðstöðva Landsbankans auðveldi bankanum að leigja eða selja hluta hússins þegar það verður fullbyggt.

Bankasýsla ríkisins hafði komið þeim sjónarmiðum á framfæri við bankaráð Landsbankans að mikilvægt væri fyrir bankann að draga úr fjárhagslegri áhættu vegna byggingar nýrra höfuðstöðva, meðal annars í ljósi þess að bankinn myndi einungis nýta hluta af þeirri byggingu.

„Ekki hefur verið lagt sérstakt mat á hvort fjárhagsleg áhætta hafi aukist vegna COVID-19 en við gerum áfram ráð fyrir að nútímalegt, umhverfisvottað skrifstofu- og þjónustuhúsnæði á góðum stað í miðborg Reykjavíkur verði eftirsótt til framtíðar, jafnt til útleigu og til eignar,“ segir í svari bankans við fyrirspurn Markaðarins.

„Markaðurinn er enn að jafna sig á uppbyggingunni á Hafnartorgi. Það getur tekið tíma.“

Hluti af nýju byggingunni mun hýsa verslun og þjónustu. Þröstur bendir á að verslunarhúsnæði í miðborginni hafi gefið eftir og víða má sjá tóma verslunarglugga á Laugaveginum.

„Rekstrarkostnaður atvinnuhúsnæðis hefur hækkað mikið á síðustu árum og við það bætist að markaðurinn er enn að jafna sig á uppbyggingunni á Hafnartorgi. Það getur tekið tíma,“ segir Þröstur. Ef ferðamenn byrji ekki að streyma til landsins fyrr en á næsta ári verði ástandið áfram erfitt.

„En varðandi framtíð verslunarhúsnæðis í miðborginni þá má ekki gleyma því að nýjar íbúðir í Þverholti, Bríetartúni, Hverfisgötu, Hafnartorgi og Austurhöfn koma til með að taka til sín vel á annað þúsund nýja íbúa sem vilja örugglega versla í sínu nærumhverfi,“ bætir Þröstur við.

Þröstur Þórhallsson, fasteignasali hjá Mikluborg.

„Það kann að hljóma undarlega en ég sé fyrir mér að það gætu skapast kauptækifæri fyrir verslunarhúsnæði í miðbænum fljótlega.“

Þá bendir hann einnig á að vel hafi gengið hjá þeim sem standa að Grósku í Vatnsmýrinni að leigja út húsnæði.

„Samkvæmt mínum heimildum er búið að ráðstafa um 75 prósentum af húsinu. Húsið er tæplega 18.000 fermetrar auk bílakjallara og því búið að ráðstafa um 13.500 fermetrum.“

Miklar hreyfingar

Fyrsta skóflustungan að nýbyggingu Alþingis, sem mun standa á milli Kirkjustrætis, Vonarstrætis og Tjarnargötu og verður 6 þúsund fermetrar að stærð, var tekin fyrr á þessu ári. Í byggingunni verður sameinuð á einum stað öll starfsemi nefndasviðs, skrifstofur þingmanna og funda- og vinnuaðstaða þingflokka. Verklok eru áætluð 2023.

Alþingi hefur um árabil leigt aðstöðu, sem nemur um 4.500 fermetrum, fyrir starfsemi sína í nokkrum húsum að Austurstræti. Aðstaðan er að mestu í leyti í eigu fasteignafélagsins Reita sem mun þurfa að finna nýja leigutaka.

Einnig er unnið að uppbyggingu á skrifstofuhúsnæði á Kirkjusands­reitnum við gömlu höfuðstöðvar Íslandsbanka. Húsnæðið verður rúmlega 7 þúsund fermetrar.


„Fólk hefur kvartað yfir framkvæmdum, aðgengi, skorti á bílastæðum og miklum kostnaði við að leggja í miðbænum. Þetta hefur leitt af sér töluverðan flótta.“


Auk þess eru uppi áform um uppbyggingu á svokölluðum Stjórnarráðsreits sem markast af Ingólfsstræti, Skúlagötu, Klapparstíg og Lindargötu. Gert er ráð fyrir að flest og jafnvel öll ráðuneyti muni flytja í bygginguna en samkvæmt úttekt Framkvæmdasýslu ríkisins frá árinu 2016 voru ráðuneytin þá að nota samtals um 24 þúsund fermetra.

Öll ráðuneytin eru staðsett í miðborginni eða miðsvæðis og því losnar um verulegt skrifstofuhúsnæði ef ráðist verður í uppbyggingu á reitnum.

Þá leitar Skatturinn, sem varð til við sameiningu Ríkisskattstjóra og Tollstjóra, og Skattrannsóknarstjóri, að nýju sameiginlegu húsnæði. Í dag er húsakostur Skattsins að Laugavegi og í Tollhúsinu að Tryggvagötu en Skattrannsóknarstjóri er í Borgartúni. Samtals er um að ræða 15 þúsund fermetra en áætlun Framkvæmdasýslu ríkisins gerir ráð fyrir hagræðingu upp á 5 þúsund fermetra.

Ef allt er tekið saman, það er að segja uppbygging á nýju húsnæði sem ekki hefur nú þegar verið ráðstafað, rýmið sem flutningar stofnana og ríkisfyrirtækja skilja eftir sig og fyrirhuguð hagræðing ríkisstofnana á skrifstofuhúsnæði, þá nemur umfangið, sem kemur inn á markaðinn á næstu þremur árum, 44 þúsundum fermetrum. Ef gert er ráð fyrir að byggt verði á Stjórnarráðsreitnum, að öll ráðuneyti sameinist þar undir einu þaki og losi sig við núverandi skrifstofuhúsnæði, hækkar sú tala í 68 þúsund.

Miðbærinn þurfi að ganga í gegnum breytingar

Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri Eikar fasteignafélags, segir að gera þurfi skýran greinarmun á skrifstofuhúsnæði í miðbænum og annars staðar. Í heild sinni sé markaðurinn fyrir skrifstofuhúsnæði í góðu standi en miðbærinn eigi undir högg að sækja.

„Þróunin í miðbænum hefur ekki verið góð að vissu leyti. Fólk hefur kvartað yfir framkvæmdum, aðgengi, skorti á bílastæðum og miklum kostnaði við að leggja í miðbænum. Þetta hefur leitt af sér töluverðan flótta úr miðbænum,“ segir Garðar.

Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri Eikar fasteignafélags.

„Á styttri endanum er ég svartsýnn á þróunina í miðbænum en til lengri tíma litið er ég bjartsýnn. Það mun til dæmis gjörbreyta stöðunni þegar Borgarlínan verður tekin í gagnið þannig að fólki verði auðveldað að fara niður í bæ,“ bætir Garðar við. „Ég hef trú á því að miðbærinn eigi eftir að blómstra en hann á eftir að ganga í gegnum breytingar.“

Þá nefnir Garðar að Eik geti brugðist við breyttum aðstæðum á markaði með því að umbreyta eignum sínum og notkunarmöguleikum þeirra. Til dæmis með því að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði. „Það er ekki útilokað að það verði breytt notkun á eignum okkar niðri í bæ.“

Verð lækkar ef markaðurinn virkar

Tómas Hilmar Ragnarz, framkvæmdastjóri og eigandi Regus, bendir á að mikið framboð geti haft raskandi áhrif á markaðinn.

„Það er að koma framboð af stóru skrifstofurými í miðborginni sem myndar þrýsting á verðið. Ef markaðurinn virkar sem skyldi mun verð lækka,“ segir Tómas en bætir við að öfugt við stórt skrifstofurými sé of lítið framboð af minna skrifstofurými.

Verðvísitala atvinnuhúsnæðis lækkaði um tæp 12 prósent að raunvirði á milli ára á fyrsta ársfjórðungi þessa árs samkvæmt greiningu sem Seðlabanki Íslands birti í ritinu Fjármálastöðugleiki um mitt sumar. Veltan á markaðinum minnkaði sömuleiðis.

„Þar sem áhrif farsóttarinnar komu ekki fram af fullum þunga fyrr en í lok ársfjórðungsins og náðu hámarki eftir að honum lauk er líklegt að frekari verðlækkunar sé að vænta í mælingu annars ársfjórðungs,“ skrifuðu greinendur Seðlabankans. „Því gæti á komandi misserum reynt á viðnámsþrótt bæði þeirra sem eiga og þeirra sem fjármagna atvinnuhúsnæði.“

verðið.jpg

Fyrir fjármálahrunið í október 2008 hafði verð atvinnuhúsnæðis náð hápunkti í mars á sama ári. Í lok árs 2008 hafði verðið lækkað um 19 prósent. Það náði lágpunkti í desember 2011 og hafði þá lækkað um samtals 63 prósent.

Verð á atvinnuhúsnæði hækkaði síðan verulega á árunum 2012 til 2019 og náði hápunkti í júní það árið. Frá júní 2019 til mars 2020 lækkaði verðið um 21 prósent.

Engin einkafyrirtæki mun stækka við sig

Tómas hjá Regus segir að markaðurinn hafi gjörbreyst í febrúar þegar kórónaveirufaraldurinn skall með fullum þunga á heimsbyggðinni. Markaðurinn hefur samt verið að breytast mikið síðustu ár í þá átt að það er krafa um meiri sveigjanleika en gamla módelið býður upp á.

„Þessi hugmynd um að keyra bæinn endilangan til þess eins að sitja fyrir framan tölvuskjá er úrelt.“

„Stórfyrirtæki úti í heimi eru segja starfsfólki að vinna heima hjá sér út árið og langt inn í næsta ár. Fjarvinna er ekkert tiltökumál lengur og það verður sífellt meiri krafa um að vinna nálægt heimilinu. Þessi hugmynd um að keyra bæinn endilangan til þess eins að sitja fyrir framan tölvuskjá er úrelt. Við sjáum merki þess um allan heim hjá samstarfsaðilum okkar og einnig á Íslandi,“ segir Tómas.

Breytt viðhorf gagnvart vinnuaðstöðu starfsfólks er komið til að vera í einkageiranum að mati Tómasar. Fyrirtæki sjá tækifæri í sveigjanlegu fyrirkomulagi þannig að leigukostnaður verði breytilegur og sveiflist í takt við umsvifin. Hins vegar ríkir gamli hugsunarhátturinn enn hjá hinu opinbera.

Tómas Hilmar Ragnarz, framkvæmdastjóri og eigandi Regus.

„Engin einkafyrirtæki eru að fara að stækka verulega við skrifstofurýmið á næstu misserum. Þessi geiri er búinn að breytast og verður aldrei eins,“ segir Tómas.

„Það sama er ekki hægt að segja um ríkisfyrirtæki og opinberar stofnanir þar sem tilhneigingin verður áfram sú að sameinast í risastóru rými, helst í nýbyggingu miðsvæðis, og þá losnar rýmið þar sem stofnanirnar eru nú.“

Athugasemdir