Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri segir að lækkun á veðsetningarhlutfalli fasteignalána sé forvarnar­aðgerð sem ætlað er að koma í veg fyrir bólumyndun, þar sem kaupendur gera ráð fyrir að fasteignamarkaðurinn búi til eigið fé úr engu.

Seðlabanki Íslands kynnti í gær víðtækar breytingar sem varða fjármálafyrirtæki og fasteignamarkaðinn, en breytingunum er ætlað að varðveita efnahagslegan stöðugleika.

Hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda var lækkað úr 85 prósentum í 80 prósent. Hámarkshlutfall fyrir fyrstu kaupendur verður hins vegar óbreytt í 90 prósentum.

„Fasteignaverð hefur hækkað töluvert en það má segja að hækkunin sé í samræmi við þær aðstæður sem eru til staðar. Ráðstöfunartekjur heimilanna hafa hækkað í kófinu, eiginfjárstaða þeirra er góð og vextir eru mun lægri en áður hefur verið. Við erum setja takmarkanir til þess að hækkunarfasinn verði ekki að bólu,“ segir Ásgeir.

Fram kom í kynningu fjármálastöðugleikanefndar að takmörkun miðað við 80 prósenta almennt hámark hefði áhrif á 10-12 prósent af veittum lánum, eða 8-23 milljarða króna á ársfjórðungi miðað við síðustu 18 mánuði.

„Lækkun veðsetningarhlutfallsins er ekki hamlandi eins og staðan er í dag, enda viljum við ekki hindra eðlileg viðskipti á fasteignamarkaðinum. Þetta er forvarnaraðgerð,“ segir Ásgeir og bendir á að aðgerð sem þessi hefði getað komið í veg fyrir fasteignabóluna sem var blásin út eftir árið 2003. Mikilvægt sé að grípa til aðgerða áður en það er um seinan.

„Við erum að setja girðingu til þess að koma í veg fyrir ástand þar sem fasteignakaupendur gera ráð fyrir að markaðurinn búi til eigið fé úr engu.“

„Við erum að setja girðingu til þess að koma í veg fyrir ástand þar sem fasteignakaupendur gera ráð fyrir að markaðurinn búi til eigið fé úr engu. Það er mikilvægt að fasteignamarkaðurinn þjóni fyrst og fremst almenningi, en ekki spákaupmönnum.“

Jafnframt hefur fjármálastöðugleikanefnd ákveðið að taka til nánari skoðunar beitingu greiðslubyrðarhlutfalls, til að bregðast við aukinni greiðslubyrðaráhættu vegna óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum. Í kynningu nefndarinnar kom fram að hámark greiðslubyrðarhlutfallsins gæti til dæmis verið 35 prósent almennt, en 40 prósent fyrir fyrstu kaupendur

„Eins og gildir um veðsetningarhlutfallið yrði það ekki hamlandi miðað við stöðuna á markaðinum í dag. Og bankarnir eru tiltölulega íhaldssamir þegar þeir framkvæma greiðslumat,“ segir Ásgeir.

Aðspurður segir Ásgeir að lækkun veðsetningarhlutfallsins dragi úr þörfinni á því að hækka vexti. Hins vegar hefði verið hægt að komast hjá því að lækka hlutfallið ef betur hefði verið staðið að uppbyggingu íbúðarhúsnæðis.

„Það liggur alveg fyrir að sú ákvörðun Reykjavíkurborgar að brjóta ekki nýtt land undir ný hverfi, hefur áhrif á fasteignaverð í allri borginni.“

„Það liggur alveg fyrir, sama hvernig menn snúa því fram og til baka, að sú ákvörðun Reykjavíkurborgar að brjóta ekki nýtt land undir ný hverfi, hefur áhrif á fasteignaverð í allri borginni. En vitaskuld er nægjanlegt rými fyrir nýtt húsnæði til staðar á þéttingarreitum innan borgarinnar – það bara tekur lengri tíma að koma þeim í gagnið. Við gætum horft fram á eitt eða tvö ár þar sem heldur hægir á framboði af nýjum eignum,“ segir Ásgeir.

„Aftur á móti held ég að framboð fasteigna verði ekki vandamál þegar litið er lengra fram, vegna þess að nægt land er til staðar og verktakabransinn mun taka við sér. Við erum að örva framboð fasteigna með því að halda vöxtum lágum, enda fjármagna verktakar sig gjarnan á breytilegum vöxtum“ bætir hann við.

Afleiður stuðli að stöðugleika

Nýjar reglur Seðlabankans um afleiðuviðskipti fela í sér verulega rýmkun á fyrri heimildum til slíkra viðskipta. Nánar tiltekið hafa þær í för með sér að öll afleiðuviðskipti verði heimil, óháð tilgangi þeirra, en að heildarumfangi afleiðuviðskipta fjármálafyrirtækja verði þess í stað settar skorður.

„Við erum að setja reglur um afleiður sem eru gegnsæjar, fyrirsjáanlegar og taka mið af heildaráhættu í kerfinu, en fela þó í sér verulega rýmkun á fyrri heimildum. Nú eru öll afleiðuviðskipti heimil, óháð tilgangi, en heildarumfanginu settar skorður,“ segir Ásgeir. Spurður hvort þessi rýmkun á heimildum til afleiðuviðskipta hafi verið sérstaklega tímasett með tilliti til þróunar efnahagsmála svarar Ásgeir neitandi.

„Það hefur legið fyrir að við þyrftum að ráðast í þessar breytingar, en aftur á móti má segja að kófið og hræringar á gjaldeyrismarkaðinum hafi seinkað vinnunni hjá Seðlabankanum og fjármálaráðuneytinu við að útfæra breytingarnar.“

Er rýmkun á slíkum heimildum jákvæð í alla staði?

„Afleiða er bara tæki. Það er mikilvægt fyrir marga aðila í hagkerfinu að geta varið sig fyrir gjaldeyrisáhættu. Og það er mjög mikilvægt að vera með afleiðumarkað til að ná fram stöðugleika þannig að aðilar geti samið um kaup og sölu í erlendum gjaldeyri án þess að hafa áhyggjur af því hvert gengið verður,“ segir Ásgeir.

„Það heyrðist ekkert frá Húsi atvinnulífsins nema eitthvert tuð um að Seðlabankinn hefði allt í einu fengið heimild til að setja á fjármagnshöft.“

„En á sama tíma viljum við ekki að hægt sé að byggja upp risavaxnar afleiðustöður í hagkerfinu sem koma því úr jafnvægi, eins og gerðist fyrir hrun. Við munum fylgjast með afleiðubókum bankanna og hafa stjórn á kerfisáhættu, en létta byrðar á einstökum markaðs­aðilum.“Nýjar afleiðureglur eru hluti af lagasetningu um gjaldeyrismál, en í þeim er jafnframt að finna heimild fyrir Seðlabankann, að undangenginni staðfestingu ráðherra, til að setja reglur sem meðal annars geta takmarkað eða stöðvað í allt að 60 daga, tiltekna flokka fjármagnshreyfinga, eða greiðslna milli landa, auk þess að leggja á skilaskyldu erlends gjaldeyris.

„Það sem þessum lögum er ætlað að gera er að gera umgjörð gjaldeyrismála hér á landi einfaldari, skýrari og aðgengilegri,“ segir Ásgeir og bætir við að hann hafi furðað sig á umræðunni sem skapaðist um breytingarnar.

„Það heyrðist ekkert frá Húsi atvinnulífsins nema eitthvert tuð um að Seðlabankinn hefði allt í einu fengið heimild til að setja á fjármagnshöft. Sú heimild hefur verið til staðar í áratugi. Þessar breytingar leiða til þess að Ísland er tekið af lista OECD yfir lönd sem eru með fjármagnshöft.“

Bankarnir komu mun betur út en gert var ráð fyrir

Fjármálastöðugleikanefnd ákvað að fella brott tilmæli sín um arðgreiðslur fjármálafyrirtækja og kaup þeirra á eigin bréfum. Þá ákvað nefndin að hækka ekki sveiflujöfnunarauka á fjármálafyrirtæki að svo stöddu – hann stendur í núll prósentum – en nefndin telur þó líklegt að fyrr en síðar verði að taka til skoðunar að hækka hann á nýjan leik.

„Bankarnir eru að koma mun betur út en við höfðum gert ráð fyrir. Í ljósi þess hve sterk staða bankanna er, telur fjármálaeftirlitsnefnd óþarft að setja hömlur á arðgreiðslur og endurkaup, en á sama tíma telur fjármálastöðugleikanefnd að bráðlega komi að því að sveiflujöfnunaraukinn verði hækkaður. Það er mun eðlilegra að Seðlabankinn setji lágmarkskröfur um eigið fé, en að bönkunum sé í sjálfsvald sett hvernig fjármunum sem eru umfram kröfurnar er ráðstafað,“ segir Ásgeir.