Færri íbúðir eru nú til sölu í landinu en í byrjun nóvember og dregur meira úr framboði utan höfuðborgarsvæðisins en í höfuðborginni. Þinglýstir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru um 16 prósent færri í október en í september. Þetta kemur fram í Mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar fyrir desember.

Fleiri íbúðir seljast yfir ásettu verði á höfuðborgarsvæðinu en á landsbyggðinni.

Íbúðaverð hefur hækkað verulega frá ársbyrjun en engu að síður selst hátt hlutfall íbúða yfir ásettu verði. Í október seldist þriðjungur allra íbúða yfir ásettu verði og hefur hlutfallið aðeins einu sinni verið hærra, í mánuðinum á undan. Á höfuðborgarsvæðinu seldist 37,8 prósent íbúða í fjölbýli yfir ásettu verði í október og hefur hlutfallið aldrei áður mælst jafn hátt. Þótt aðeins hafi dregið úr hlutfalli sérbýla sem selst yfir ásettu verði frá því í sumar er það hærra en fyrir íbúðir í fjölbýli eða 38,8 prósent og hækkar lítillega á milli mánaða. Styttra er síðan fjölbýli á landsbyggðinni fóru að seljast í miklum mæli yfir ásettu verði en hlutfallið hefur aukist hratt undanfarið og var 19 prósent í október samanborið við 15 prósent í ágúst og 7,4 prósent í janúar. Í október sl. seldust 21,9 prósent sérbýla á landsbyggðinni yfir ásettu verði. Á höfuðborgarsvæðinu virðist vera sérstaklega mikið bitist um litlar og ódýrar eignir. Algengast er að minni íbúðir, 0-2 herbergja, seljist yfir ásettu verði en hlutfallið var ríflega 40 prósent í október. Þá seldust 8,7 prósent allra íbúða og nærri 11 prósent minni íbúða á yfir 5 prósent meira en ásett verð sem er mun meira en hefur áður tíðkast.

Mikil eftirspurn er eftir minni og ódýrari íbúðum en framboð þeirra hefur dregist mjög saman. Aðeins níu 0-1 herbergja íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu en í janúar 2020 voru þær fleiri en 100.

Meðalsölutími íbúða hefur aldrei verið minni.

Meðalsölutími á höfuðborgarsvæðinu var 37 dagar á íbúðum sem seldust í október og hefur aldrei mælst styttri. Í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins var meðalsölutíminn 52 dagar en 75 dagar annars staðar á landsbyggðinni.

Leigumarkaður

Á föstu verðlagi stendur leiga í stað eða lækkar samkvæmt nýjustu mælingum HMS. Á höfuðborgarsvæðinu var greidd leiga að meðaltali 193 þúsund krónur í október en 163 þúsund í nágrenni þess og 151 þúsund á landsbyggðinni. Vísitala leiguverðs tók litlum breytingum á ofangreindum svæðum í október miðað við mánuðina á undan.

Leiga hefur staðið í stað eða lækkað á föstu verðlagi.

Vísitala leiguverðs HMS á föstu verðlagi hefur lækkað eða staðið í stað á undanförnum mánuðum. Samkvæmt henni hefur leiga á föstu verðlagi dregist saman um 0,8 prósent á höfuðborgarsvæðinu síðustu tólf mánuði en lækkað um 0,7 prósent í nágrenni þess og staðið í stað annars staðar á landsbyggðinni. Leiga hefur því hækkað minna en almennt verðlag undangengna 12 mánuði.

Leigusamningum hefur fækkað frá því í mars.

Þá hefur þinglýstum leigusamningum fækkað talsvert á þessu ári en þó mun minna á höfuðborgarsvæðinu en á landsbyggðinni.

Einnig hefur þeim fækkað sem njóta húsnæðisbóta. Raunar fjölgaði þeim á fyrsta ársfjórðungi, að líkindum vegna þess að tekjumörk fyrir skerðingu húsnæðisbóta voru hækkuð um síðustu áramót. Frá mars fram í nóvember fækkaði þeim hins vegar úr 17.800 í 16.500.

Óverðtryggðir vextir hafa hækkað en verðtryggðir lækkað samhliða hækkandi verðbólgu og vaxtahækkunum Seðlabankans.

Lánamarkaður

Vextir á óverðtryggðum fasteignalánum hafa farið hækkandi samhliða vaxtahækkunarferli Seðlabankans en óverðtryggðir vextir hafa á sama tíma lækkað. Segir það þó fátt um greiðslubyrði verðtryggðra lána þar sem verðbólga hefur verið meiri undanfarna mánuði en undangengin misseri.

Þá hefur hægt á útlánavexti til heimila meðal annars vegna hertra reglna Seðlabankans um veðhlutföll og hámarksgreiðslubyrði.

Byggingamarkaður

Þrátt fyrir að umsvif á byggingamarkaði hafi dregist saman frá því að þau náðu hámarki 2019 eru þau enn nokkuð mikil í sögulegu samhengi. Það sem af er ári hafa um 3 þúsund íbúðir verið kláraðar og útlit fyrir fækkun frá síðasta ári þegar tæplega 3.800 íbúðir voru kláraðar. Áður hafði það aðeins gerst á tímabilinu 2004-2007 að fleiri en 3 þúsund íbúðir hafi verið kláraðar hér á landi árlega. Markaðurinn hefur því verið líflegur að undanförnu.

HMS hefur metið að byggja þurfi 27.000 íbúðir fram til ársins 2030 og að það þurfi 3.500 íbúðir á ári á fyrstu árum tímabilsins vegna viðvarandi óuppfylltrar íbúðaþarfar, aukinnar fólksfjölgunar og breytinga sem eru að verða á heimilisgerð og aldurssamsetningu þjóðarinnar. Það lítur því út fyrir að bæta þurfi í fjölda íbúða í byggingu til þess að uppfylla íbúðaþörf.

Bæði byggingaraðilar og skipulagsyfirvöld virðast hafa lagt meiri áherslu á byggingu á minni íbúðum en áður því að hlutfall 0-2 herbergja íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur verið á bilinu 34-40 prósent af byggðum íbúðum á síðustu þremur árum (2019-2021) en þrjú árin þar á undan var hlutfallið 23-28 prósent. Nú eru aðeins um 22 prósent af íbúðum höfuðborgarsvæðisins 0-2 herbergja og því má gera ráð fyrir að hlutfall þeirra muni halda áfram að aukast.