Ætla má að um 600 íbúðir sem teljast til sértækra úrræða á húsnæðismarkaði komi inn á markaðinn í ár en það er ríflega þriðjungur af framboðinu sem vænta má á þessu ári. Þetta kemur fram í talningu sem GAMMA framkvæmdi síðasta sumar.

Með sértækum úrræðum er átt við félagslegar íbúðir, stúdentaíbúðir, íbúðir á vegum leigufélagsins Bjargs og íbúðir undir átaksverkefni Reykjavíkurborgar um hagkvæmt húsnæði fyrir ungt fólk. Um 63 prósent af íbúðum sem framkvæmdir hafa hafist við í Reykjavík á þeim 12 mánuðum sem liðu á undan talningunni teljast til sértækra úrræða.

„Ef rétt reynist koma tölurnar ekki á óvart,“ segir Una Jónsdóttir, sérfræðingur í hagfræðideild Landsbankans, í samtali við Markaðinn. Hún vísar til þess að í síðustu tveimur kjarasamningalotum var samið við ríkið og sveitarfélög um veitingu stofnframlaga til uppbyggingar á húsnæði fyrir fólk undir ákveðnum tekjumörkum.

fjoldi ibuda.jpg

Samkvæmt talningu GAMMA frá síðasta sumri má vænta þess að 1.732 íbúðir komi inn á markaðinn á þessu ári og þar af 601 íbúð sem telst til sértækra úrræða. Veruleg fækkun verður næstu tvö árin á eftir. Þannig er gert ráð fyrir 730 íbúðum árið 2021, þar af 138 sem teljast til sértækra úrræða, og árið 2022 koma 102 íbúðir á markaðinn sem allar eru almennar íbúðir.

„Aðgerðir stjórnvalda til aðstoðar fyrstu kaupendum, ásamt vaxtalækkunum, hafa auðveldað mörgum kaup á íbúð og því óvíst hve mikil eftirspurn er og verður eftir leiguhúsnæði þegar gripið hefur verið til aðgerða af þessu tagi,“ segir Una og vísar þá meðal annars til hlutdeildarlána stjórnvalda.

Una bendir á að spennan á markaðinum gæti aukist á ný þegar ferðamenn streyma aftur til landsins. „Þá verður mikilvægt að hafa valkost fyrir tekjulægri hópa sem kjósa að vera á leigumarkaði.“

Mikill stærðarmunur er á al­mennum íbúðum annars vegar og þeim sem falla undir sértæk úrræði hins vegar. Almennar íbúðir í byggingu eru að meðaltali 108 fermetrar að stærð en meðaltalið í síðarnefnda flokknum er um 56 fermetrar.

Eitt af því sem fellur undir sértæk úrræði er Hagkvæmt húsnæði fyrir ungt fólk og fyrstu kaupendur en það er verkefni sem Reykjavíkurborg hleypti af stokkunum. Borgin setur skorður við því að íbúðir hækki í verði umfram vísitölu. Uppbygging 45 íbúða í Gufunesi á vegum Þorps vistfélags er á meðal þess sem fellur undir þennan flokk.

Róleg verðþróun leigu

Una nefnir að árin á undan COVID hafi staðan á leigumarkaði verið þannig að eftirspurn var ef til vill meiri en framboð. „Þegar ferðamennirnir hættu að koma rötuðu líklega fjölmargar íbúðir sem höfðu áður verið nýttar til útleigu á Airbnb inn á almenna leigumarkaðinn. Það gæti verið ástæðan fyrir því að við sjáum mjög rólega verðþróun á leigumarkaði á síðustu mánuðum,“ segir Una.

„Framboð á leiguhúsnæði er meira en það hefur nokkru sinni verið.“

Arnar Gauti Reynisson, framkvæmdastjóri Heimstaden á Íslandi, áður Heimavellir, talar á sömu nótum. Framboð leiguíbúða megi rekja til þess að Airbnb-íbúðir flæddu inn á leigumarkaðinn síðasta vor. Afleiðingin sé sú að vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hafi lækkað um 2 prósent síðasta árið á meðan verðlag hafi hækkað um 4 prósent og húsnæðisverð um 7 prósent.

Þá er húsnæðisverð í hlutfalli við laun og ráðstöfunartekjur svipað og það var fyrir ári og nokkuð lægra samanborið við árin 2017 og 2018 og lækkun vaxta hefur dregið verulega úr greiðslubyrði heimila.

„Það er auðveldara að kaupa íbúð í dag en oft áður sökum lágra vaxta og framboð á leiguhúsnæði er meira en það hefur nokkru sinni verið,“ segir Gauti.

„Það er ekki sama ástand og var árið 2017 þegar það var ekki húsnæði að finna á höfuðborgarsvæðinu fyrir fólk á leigumarkaði. Þá auglýstum við íbúð og fengum 70 umsóknir. Núna er við með lausar íbúðir víða í bænum,“ bætir hann við.

Arnar Gauti Reynisson, framkvæmdastjóri Hemstaden á Íslandi.

Lög um almennar íbúðir voru samþykkt á Alþingi í júní 2016 í kjölfar samkomulags verkalýðshreyfingarinnar og stjórnvalda í tengslum við kjarasamningaviðræður árið 2015. Þeir lögaðilar sem fá stofnframlög skulu alltaf vera reknir án hagnaðarsjónarmiða en form þeirra getur verið mismunandi.

Síðan þá hafa stofnframlög verið veitt vegna bygginga eða kaupa á samtals 2.625 almennum íbúðum. Samkvæmt nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar flokkast um 44 prósent af íbúðunum ætlaðar tekjulágu- og eignalitlu fólki á vinnumarkaði. Restin eru íbúðir fyrir fatlaða, námsmenn, öryrkja og aldraða.

Bjarg ryður sér til rúms

Umsvif sjálfseignarstofnunarinnar Bjargs, sem var stofnuð af ASÍ og BSRB árið 2016, fara ört vaxandi. Samkvæmt upplýsingum á heimasíðu félagsins hafa 311 íbúðir verið afhentar leigutökum, 347 íbúðir eru á framkvæmdastigi og 395 íbúðir eru í undirbúningi. Það gera 1.053 íbúðir en alls hefur Bjarg gert vilja­yfir­lýsingar við sveitarfélög um stofnframlög og lóðir vegna 1.300 íbúða.

Bjargs er á höfuðborgarsvæðinu og því ljóst að Bjarg er á góðri leið með að verða umsvifameira en stærstu einkareknu félögin Hemstaden og Alma. Til samanburðar á Hemstaden tæplega 700 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og Alma tæplega 800.

stærðardreifing.jpg

Langsamlega stærsta leigufélagið er þó Félagsbústaðir, sem eru í eigu Reykjavíkurborgar og með hátt í 3.000 íbúðir á sínum snærum. Eignasafnið er bókfært á 94 milljarða króna.Á árinu 2020 bættust 127 leigueiningar við eignasafn Félagsbústaða og eru það mestu íbúðarkaup félagsins á einu ári í meira en áratug.Eignir Félagsbústaða voru samkvæmt efnahagsreikningi rúmlega 100 milljarðar króna í árslok 2020, en þar af námu fjárfestingareignir 99 milljörðum króna. Þá er Félagsstofnun stúdenta með um 1.400 íbúðir í útleigu.

Þá eru uppi hugmyndir innan VR um að stofna annað leigufélag, Blæ, sem væri af sambærilegri stærðargráðu. Hefur Ragnar Þór Ingólfsson, formaður VR, lýst því yfir að Bjarg og Blær geti byggt um 600-800 íbúðir á ári sem væri um þriðjungur af árlegri þörf markaðarins.

Varar við einsleitni

Tekjur og eignir þeirra sem sækja um að búa í almennum íbúðum mega ekki vera umfram ákveðin mörk við upphaf leigutíma. Til að mynda fær barnlaust og einstætt fólk ekki úthlutað íbúð hjá Bjargi ef tekjur þess eru yfir 535 þúsund krónur á mánuði.

María Björk Einarsdóttir, framkvæmdastjóri Ölmu leigufélags, segir aukið framboð sértækra úrræða endurspegla viðbrögð við uppsafnaðri þörf á húsnæði fyrir tekjulægri hópa.

„Við getum spurt okkur að því hvers vegna sveitarfélög vilja vera með svona mikið af fasteignum á sínum efnahagsreikningi.“

„Það er jákvætt að gert hafi verið átak í því að auka framboð á félagslegu húsnæði en á sama tíma hef ég áhyggjur af því að sjónarmið um gæði og félagslega fjölbreytni hafi ekki fengið nægilegt vægi í uppbyggingunni,“ segir María Björk. Mikilvægt sé að tryggja félagslega blöndun frekar en að setja tekjuþak á heilu fjölbýlisklasana. „Það vill enginn byggja upp einsleit og stéttaskipt hverfi.“

Ein lausn til að vinna gegn félagslegri einsleitni væri að efna til samstarfs milli einkarekinna leigufélaga annars vegar og hins vegar þeirra sem standa að baki sértækum úrræðum. María Björk segir ýmis fordæmi fyrir slíku samstarfi í nágrannalöndum, til að mynda í Bretlandi þar sem sérhæfð leigufélög leigja húsnæði til sveitarfélaga sem aftur leigja það út. Þá mætti jafnframt sjá fyrir sér samstarf við uppbyggingu fasteignaverkefna milli einkarekinna og félagslegra félaga.

„Við getum spurt okkur að því hvers vegna sveitarfélög vilja vera með svona mikið af fasteignum á sínum efnahagsreikningi, sérstaklega í ljósi umræðu um skuldahlutföll og fjárhagsvanda sveitarfélaga. Hvort það sé ekki upplagt fyrir einhver sveitarfélög að losa fasteignir, leigja íbúðir og niðurgreiða þær síðan til sinna skjólstæðinga í stað þess að halda utan um fasteignirnar með tilheyrandi fjárbindingu og allri umsýslunni sem því fylgir,“ segir María Björk.

„Það myndi auka sveigjanleika í kerfinu og stytta margumtalaða biðlista, og á sama tíma bæta svigrúm sveitarfélaga til að sinna kjarnastarfsemi á borð við velferðarþjónustu og rekstur skóla, að láta sérhæfð félög um eignarhald og rekstur fasteignanna.“

Spurð hvort einhverjar hindranir séu í vegi fyrir því að efla almennan leigumarkað enn frekar nefnir María Björk að leigumarkaðurinn hafi tekið miklum framförum síðustu ár, meðal annars vegna innkomu félaga á borð við Ölmu á markaðinn. Að leigja hafi þannig orðið jafn öruggur búsetukostur og að eiga.

María Björk Einarsdóttir, framkvæmdastjóri Ölmu.
Fréttablaðið/Anton Brink

„En það er sumt í húsnæðislöggjöfinni á Íslandi sem gerir leigusölum erfitt að binda leigu í mjög langan tíma vegna þess að litlar heimildir eru fyrir því að aðlaga leiguverð ef kostnaður breytist. Húsaleigulögin eru skrifuð í kringum leigumarkaðinn sem áður var, þar sem litið var á leigu sem skammtímaúrræði. En nú stendur fyrir dyrum endurskoðun laganna og mér skilst að þar verði langtímaleiga í forgrunni,“ segir María Björk. Einnig þurfi mörg sveitarfélög að setja aukinn kraft í úthlutun nýrra lóða undir uppbyggingu.

Tilfærsla frá ­leigumarkaðinum

Í nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) eru sagðar sterkar vísbendingar um að leigumarkaður hafi minnkað, einkum í kjölfar COVID. Samkvæmt meðaltali mælinga ársins 2019 og byrjun árs 2020 bjuggu 70,8 prósent í eigin húsnæði, 16,6 prósent voru á leigumarkaði og 9,7 prósent í foreldrahúsum.

Merkja má skýra breytingu á leigumarkaðinum eftir að faraldurinn skall á en í mælingum í apríl, júlí og nóvember sögðust um 13 prósent svarenda búa í leiguhúsnæði og 11,5 prósent í foreldrahúsum. Hlutfall þeirra sem sögðust búa í eigin húsnæði hefur einnig hækkað mikið og er að meðaltali um 73 prósent í þessum mælingum.

fjoldi í byggingu.jpg

„Leigumarkaðurinn var mögulega byrjaður að minnka áður en faraldurinn skall á hér á landi, en greina má hreyfingu af leigumarkaði og yfir í foreldrahús í mælingu janúarmánaðar. Eftir að farsóttin náði fótfestu lækkuðu vextir í stórum skrefum sem auðveldaði enn frekar tilfærslu af leigumarkaðnum og yfir í eigið húsnæði,“ segir í skýrslunni.

Ef borin eru saman meðaltöl mælinga 2019 og 2020, sést að mesta breytingin er í aldurshópnum 18-24 ára, en sá hópur er einkum að færa sig af leigumarkaði yfir í foreldrahús. Einnig mældist talsverð breyting í aldurshópnum 25-34 ára en sá hópur er hins vegar að færa sig af leigumarkaði yfir í eigið húsnæði. Greina má tilfærslu í öllum eldri aldurshópum af leigumarkaði yfir í eigið húsnæði.