Nýjar tölur um húsnæðismarkaðinn bera merki þess að farið sé að hægja á markaðinum. Þrátt fyrir það eru góðar forsendur fyrir áframhaldandi hækkunum og fátt bendir til verulega vaxandi ójafnvægis á markaðinum miðað við undirliggjandi þætti. Húsnæðisverð í hlutfalli við laun og ráðstöfunartekjur er svipað og það var fyrir ári síðan og nokkuð lægra samanborið við árin 2017 og 2018.

„Umsvifin eru vissulega enn þá mikil en svo virðist sem farið sé að hægjast um á markaðinum eftir mikinn yfirsnúning síðasta haust,“ segir Erna Björg Sverrisdóttir, aðalhagfræðingur Arion banka, í samtali við Fréttablaðið.

„Verðhækkanirnar hafa verið meiri og komið hraðar fram en reiknað var með.“

Þjóðskrá Íslands birti í gær vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir janúarmánuð. Vísitala íbúðaverðs hækkaði aðeins um 0,09 prósent milli mánaða en það er minnsta hækkun vísitölunnar frá upphafi COVID, að undanskildum aprílmánuði þegar vísitalan lækkaði. Vísitalan hefur hækkað um 1,5 prósent síðastliðna þrjá mánuði og 4,3 prósent síðastliðna sex mánuði.

Fjölbýli knúði hækkunina, en það hækkaði um 0,15 prósent milli mánaða á meðan sérbýli lækkaði um 0,18 prósent milli mánaða. Þetta þýðir að hækkunartaktur bæði fjölbýlis og sérbýlis hefur lækkað en fjölbýli stendur í 6,8 prósenta hækkun milli ára og sérbýli í 7,8 prósentum.

Þá dróst velta á höfuðborgarsvæðinu saman um 37 prósent milli mánaða og kaupsamningum fækkaði um 31 prósent. Ef litið er á landið í heild sinni þá fækkaði kaupsamningum um 29 prósent en veltan lækkaði aðeins um 8,1 prósent.

Erna Björg Sverrisdóttir, aðalhagfræðingur Arion banka,

Erna tekur fram að erfitt sé að draga sterkar ályktanir úr tölunum, bæði vegna sveiflna milli mánaða og þeirrar staðreyndar að umsvif eru að jafnaði minni í janúar samanborið við aðra mánuði.

„Engu að síður bendir þróunin síðastliðna tvo mánuði til þess að farið sé að hægja á húsnæðismarkaðinum og að toppnum hafi verið náð síðasta haust, bæði hvað varðar verðhækkanir og umsvif,“ segir Erna. Hún bendir á að í fyrsta sinn frá aprílmánuði lækkaði árstakturinn, þ.e.a.s. það hægði á verðhækkunum milli ára, úr 7,7 prósentum í 7,3 prósent.

„Þrátt fyrir hóflega hækkun milli mánaða í janúar hefur þróunin undanfarna mánuði komið dálítið á óvart, að því leyti að verðhækkanirnar hafa verið meiri og komið hraðar fram en reiknað var með,“ bætir hún við.

Arion.png

Þrátt fyrir að tölurnar bendi til þess að það muni hægja á húsnæðismarkaðinum eru forsendur fyrir því að verð haldi áfram að hækka milli mánaða að sögn Ernu. „Áhrif vaxtalækkana gætir ennþá, kaupmáttur er að aukast, þau heimili sem ekki verða fyrir atvinnumissi standa vel og aðdráttarafl steinsteypu verður sífellt meira í heimi lágvaxtaumhverfis,“ útskýrir Erna.

Þá bendir hún á að enn sé algengt að íbúðir seljist yfir ásettu verði, sölutími sé stuttur og framboðshorfur, að minnsta kosti til skemmri tíma, séu nokkuð dökkar.

Því til viðbótar benda undirliggjandi þættir ekki til verulega vaxandi ójafnvægis á markaðinum. „Þrátt fyrir að húsnæðisverð hafi hækkað umfram byggingarkostnað, þróun sem vonandi hvetur til aukinnar uppbyggingar núna þegar framboðið er að dragast saman, er húsnæðisverð í hlutfalli við laun svipað og það var fyrir ári síðan og nokkuð lægra samanborið við árin 2017 og 2018,“ segir Erna. Sömu sögu er að segja um húsnæðisverð sem hlutfall af ráðstöfunartekjum.