Fasteignafélögin sem skráð eru á hlutabréfamarkað eru skuldsettari en sambærileg félög á hinum Norðurlöndunum. Það hefur stuðlað að meiri lækkunum á hlutabréfaverði og hærra áhættuálagi á tímum COVID-19, að því er greinendur Landsbankans segja.

Frá því í febrúar hefur hlutabréfaverð Reita fallið um 37 prósent, Regins um 27 prósent og Eikar lækkað um níu prósent.

Þeir telja að hluthafar og skuldabréfaeigendur myndu njóta góðs af hærra eiginfjárhlutfalli hjá fyrirtækjunum. Eiginfjárhlutfall fasteignafélaga á hinum Norðurlöndunum er að meðaltali um 45 prósent en hlutfallið er 30-31 prósent hjá Reitum, Regin og Eik. Þetta kemur fram í ítarlegri greiningu sem Markaðurinn hefur undir höndum.

Hlutafjárútboð Reita

Reitir blésu í gær til hlutafjárútboðs, sem lýkur í dag, til að safna rúmlega fimm milljörðum króna. Nýta á fjármunina til að styrkja eiginfjárstöðuna og hafa burði til að fjárfesta í fasteignum. Greinendur Landsbankans telja að stjórnendur Reita ættu ekki að nýta fjármunina til fjárfestinga heldur til að stíga skref í átt að því að færa eiginfjárstöðuna nær því sem tíðkast á Norðurlöndunum. Ef fjármunirnir yrðu nýttir til að greiða niður vaxtaberandi skuldir myndi skuldahlutfallið lækka úr 63 prósentum í 59 prósent. Hlutfallið er að meðaltali 44 prósent hjá sambærilegum fyrirtækjum á hinum Norðurlöndunum.

Hlutabréfaverð fasteignafélaganna er næmt fyrir þróun á vaxtakostnaði.
Fréttablaðið/Ernir

Fjármögnunarkostnaður fasteignafélaganna hefur ekki lækkað í takt við lægri ávöxtunarkröfu á ríkisskuldabréfum á skuldabréfamarkaði. Hlutabréfaverð fasteignafélaganna er næmt fyrir þróun á vaxtakostnaði. Ef vaxtakostnaður myndi lækka um 70 punkta gæti það leitt til þess að virði þeirra aukist um 15-20 prósent, að því gefnu að aðrar forsendur standi óhreyfðar, segir í verðmatinu.

Kauptækifæri

Mesta kauptækifærið er í Reitum, að mati greinenda Landsbankans. Þeir verðmeta fasteignafélagið á 64,7 krónur á hlut sem er 35 prósent hærra en markaðsvirðið var við lok markaða í gær. Verðmat hinna tveggja fasteignafélaganna var 17 prósentum yfir markaðsverði. Landsbankinn verðmat Eik á genginu 8,9 og Regin á 19 krónur á hlut. Greinendur hafa þó á orði að til skamms tíma sé ólíklegt að jákvæðra tíðinda sé að vænta sem styðja muni við hærra gengi, nema að sjálfsögðu góðar fregnir af bóluefni gegn COVID-19.

Í ljósi aukins framboðs á atvinnuhúsnæði, hvort sem litið sé til skrifstofuhúsnæðis eða hótela, og fallandi eftirspurnar, megi gera ráð fyrir að því að leiguverð haldi áfram að lækka á næsta ári. Það gæti leitt til þess að bókfært verð fasteigna lækki. Landsbankinn telur ólíklegt að lækkanirnar verði miklar.

Athygli vekur markaðsverð fasteignafélaganna er mun lægra en bókfært virði eiginfjár (e. price to book). Hlutfallið er lítillega hærra en 0,5. Greinendur Landsbankans segja að í ljósi þess að fasteignirnar séu bókfærðar á markaðsvirði sé djúp gjá á milli væntinga hlutabréfamarkaðarins um framtíð atvinnuhúsnæðismarkaðarins og stjórnenda fyrirtækjanna.