Íslensku fasteignafélögin, sem skráð eru í Kauphöll, eru um 25 prósentum ódýrari en skráð fasteignafélög á hinum Norðurlöndunum ef horft er til rekstrarhagnaðar þeirra á móti heildarvirði, það er markaðsvirðis hlutabréfa og skulda samanlagt, samkvæmt greiningu Jakobsson Capital. Sá mælikvarði sneiðir fram hjá ólíkri skuldsetningu fyrirtækja en íslensku fasteignafélögin eru mun skuldsettari en þau sem starfa á hinum Norðurlöndunum.

Markaðsvirði fasteignafélaga sem skráð eru í kauphallir á hinum Norðurlöndunum er hins vegar 150 prósentum hærra en íslensku fasteignafélaganna, ef miðað er við hve mörg ár það tekur rekstrarhagnað þeirra að greiða upp verð hlutabréfa.

„Þannig er rekstrarhagnaður fasteignafélaga á Íslandi 14 ár að greiða upp skuldir en 6 ár að greiða upp fjárfestingu í eigin fé. Á hinum Norðurlöndunum er rekstrarhagnaðurinn um 10 ár að greiða upp skuldir en 15 ár að greiða upp eigið fé,“ segir í greiningunni sem Markaðurinn hefur undir höndum.

Greinandi Jakobsson Capital segir að íslensku fasteignafélögin séu „frekar mikið skuldsett“ og áhættumeiri fjárfesting en þau þyrftu að vera. „Eftir því sem áhættan er meiri er eðlilegt að fjárfestar vilji fá meiri arðsemi og lánardrottnar hærri vexti. Almennt eru fasteignafélög í hinum stóra heimi arðgreiðslufélög. Þau taka litla rekstraráhættu og greiða stöðugar arðgreiðslur. Líklega ættu íslensk fasteignafélög til framtíðar að leggja minni áherslu á að stækka en að ná meiri „framlegð“ úr rekstri og ná hagstæðari lánakjörum.“

Leiguarðsemi fer lækkandi

Fram kemur í greiningunni að leiguarðsemi allra fasteignafélaganna hafi farið lækkandi á síðustu árum. „Tvennt liggur þar að baki, hækkun fasteignagjalda og fasteignaverðs á sama tíma. Af fasteignafélögunum þremur hefur Eik hæsta leiguarðsemi. Meðalleiguarðsemi Eikar frá 2014 til 2019 hefur verið 6,30 prósent, Reita 5,75 prósent og Regins 5,20 prósent. Reginn hefur staðið í miklum fjárfestingum og endurbótum á síðustu árum sem dró úr leiguarðsemi á árunum 2017 og 2018.“

Höfundur greiningarinnar bendir á að leiguarðsemin ráðist jafnframt af hve hátt eignir séu metnar í ársreikningum af endurskoðendum sem noti ólíkar forsendur og mismunandi veginn fjármagnskostnað. Hann sé matskenndur og sú breyta sem hafi mest áhrif á verðmat fasteigna. Fermetraverðið er hæst hjá Reginn eða um 385 þúsund krónur á fermetrann, og lægst hjá Eik eða um 312 þúsund á fermetrann.