Már Wolfgang Mixa, lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík, segir vera góðar líkur á því að bóla sé til staðar á fasteignamarkaðnum hér á landi. Það sé augljóslega mikið misvægi á eftirspurn og framboði miðað við stöðuna í dag. Slíkt muni ekki ganga til lengdar og leiðrétting gæti mögulega verið í kortunum.

„Ég taldi satt best að segja að bóla hefði verið farin að myndast á markaðnum fyrir rúmu ári síðan og síðan þá hefur fasteignaverð hækkað um rúmlega 20 prósent. Það eru ýmsar vísbendingar um að bóla sé til staðar á markaðnum. Húsnæðisverð miðað við byggingarvísitölu hefur aldrei verið hærra og það sama má segja um húsnæðisverð miðað við launakjör,“ segir Már og bætir við að það sé lífseig mýta að fasteignaverð geti ekki lækkað að nafnvirði, aðeins að raunvirði.

Már Wolfgang Mixa, lektor í fjármálum við Háskólann í Reykjavík.
Aðsend mynd.

Hann segir það myndu ekki koma sér á óvart ef fasteignaverð myndi lækka að nafnvirði um 10 til 20 prósent. Í hruninu hafi fasteignaverð lækkað um 20 prósent að nafnvirði á meðan verðbólgan var um 15 prósent árið eftir hrun. Sagan sýni að það gerist sjaldan að fasteignaverð lækki að nafnvirði en það hafi þó gerst.

„Á þessum tíma rauk verðbólgan upp næstu þrjú árin á meðan fasteignaverð hélt áfram að lækka að nafnverði. Það er yfirleitt þannig að ef það er skoðun margra að verð á ákveðinni fjárfestingu geti ekki lækkað þá er hætta á ferðum. Um þessar mundir eru vísbendingar um það á sumum svæðum í Bandaríkjunum að nafnverð á fasteignum sé að lækka þar,“ segir Már.

Einar Jón Erlingsson, sérfræðingur á sviði fjármálastöðugleika hjá Seðlabankanum, segir í samtali við Markaðinn að vísbendingar séu um að húsnæðisverð sé ofmetið og líkur séu á að bólumyndun sé til staðar á markaðnum. Hann skrifaði grein nýverið þess efnis í Kalkofninn sem er greinasafn Seðlabankans. Hann nefnir að við mat á því hvort húsnæðisverð sé ofmetið sé verð skoðað í hlutfalli við aðrar stærðir, til dæmis laun, byggingarkostnað eða frávik verðsins frá leitni. Fleiri aðferðir séu notaðar en þær leiði allar að sömu niðurstöðu.

Einar Jón Erlingsson, sérfræðingur á fjármálastöðugleikasviði Seðlabankans.
Aðsend mynd.

„Húsnæðisverð er orðið mjög hátt og hefur hækkað verulega umfram þá efnahagslegu grunnþætti sem alla jafna er hægt að útskýra verðhækkanir á húsnæði með,“ segir Einar og bætir við að það séu þó fleiri þættir sem skipti máli við mat á því hvort bólumyndun sé til staðar.

„Sem dæmi má nefna hversu stór hluti af íbúðum er seldur yfir ásettu verði. Það er merki um mjög ójafnan markað milli kaupenda og seljenda og er staða sem sést oft þegar bólur myndast á eignamörkuðum. Kaupendur bjóða yfirverð fyrir íbúðir þar sem þeir eru hræddir um að missa annars af eigninni, eru mögulega í þeirri trú að verðið geti ekki annað en hækkað áfram,“ segir Einar.

Í fundargerð fjármálastöðugleikanefndar frá fundi hennar um miðjan júní kom fram að mikið ójafnvægi væri milli framboðs og eftirspurnar fasteigna. Mat nefndarinnar er að vísir að eignabólu á íbúðamarkaði geti verið til staðar og líkur á stöðnun eða leiðréttingu raunverðs íbúða.

Már segir að fasteignabólan geti sprungið án þess að flestir átti sig á því og fasteignamarkaðurinn geti frosið áður en fasteignaverð fari að lækka að einhverju leyti. Það gerist þó tiltölulega hratt þegar fasteignabólur springa.

„Það er yfirleitt þannig að ef það er skoðun margra að verð á ákveðinni fjárfestingu geti ekki lækkað þá er hætta á ferðum." - Már Wolfgang Mixa.

„Þetta er svipað og með hlutabréfamarkaðinn, að leiðrétting á sér oft stað hraðar heldur en fólk gerir ráð fyrir. Það sem mestu máli skiptir eru væntingar fólks um aukið framboð. Ef fólk gerir ráð fyrir að framboð eigi eftir að aukast næstu mánuði þá fer það skyndilega að halda að sér höndum og slíkt gerist í raun fyrirvaralaust.

“Már segist sannfærður um að bæði vaxtahækkanir og ákvörðun Seðlabankans um að herða lánþegaskilyrðin muni ná að kæla fasteignamarkaðinn verulega.

„Skerðingar á aðgangi fólks að fjármagni, hækkun vaxta og aukið framboð mun klárlega í mínum huga hafa áhrif og kæla markaðinn. Það kæmi mér verulega á óvart ef fasteignaverð myndi hækka úr þessu og tel ég líklegt að það muni lækka að minnsta kosti að einhverju leyti.“

Einar segir að þó erfitt sé að spá fyrir um þróun fasteignaverðs hafi hættan á lækkun fasteignaverðs að raunvirði aukist, sérstaklega á síðustu mánuðum.

„Raunar hefur Seðlabankinn fjallað nokkuð um það í síðustu fjármálastöðugleikaritum sínum og bent á að þessi áhætta hafi verið að aukast.“

Einar bætir við að það muni líklega taka talsverðan tíma fyrir framboðshliðina að breytast. Tölur frá Samtökum iðnaðarins bendi til að líklega muni færri nýbyggðar íbúðir koma inn á markaðinn í ár en síðustu þrjú ár. Þó bendi spáin til að framboð nýbygginga aukist aftur á næsta ári.

„Undanfarið hefur fjöldi íbúða sem auglýstar eru til sölu aukist. Það gæti verið vísbending um að markaðurinn sé aðeins farinn að róast og að það framboð sem þó er til staðar á markaðnum dugi betur til að mæta eftirspurninni.“