Ólafur Arnarson
Laugardagur 10. september 2022
05.00 GMT

Gríðar­legur skortur er á í­búðum á höfuð­borgar­svæðinu og það sem af er þessu ári hefur vísi­tala í­búða­verðs hækkað um 17,4 prósent. Hækkunin síðustu tólf mánuði er 25,5 prósent og á síðustu tveimur árum hefur í­búða­verð hækkað um 44,8 prósent.

Á­stæða þessara miklu hækkana er sú að eftir­spurn á í­búða­markaði er miklu meiri en fram­boð. Svo rammt kveður að fram­boðs­skorti að í maí kynnti inn­viða­ráð­herra á­form um byggingu 35 þúsund í­búða á næstu tíu árum.

Fast­eigna­salar, sem Frétta­blaðið hefur rætt við, segja að mjög hafi dregið úr eftir­spurn hjá fyrstu kaup­endum og vaxta­hækkanir Seðla­bankans og hertar reglur um eigið fé hafi þar á­hrif. Þeir verða hins vegar varir við aukna eftir­spurn fjár­festa eftir í­búðum og svo virðist sem fjár­festar leiti nú í fast­eignir fremur en aðra eigna­flokka sem hafa lækkað á sama tíma og fast­eignir hækka stöðugt í verði.

Ekki víst að toppi sé náð

Í síðasta júlí virtist hægja nokkuð á hækkun fast­eigna­verðs, þegar vísi­tala í­búða­verðs hækkaði um 1,1 prósent en mánuðina á undan hafði hún hækkað á bilinu 2,2 til 3,1 prósent í hverjum mánuði. Ó­víst er þó að þetta tákni að nú muni hægja á verð­hækkunum. Í júlí 2021 hækkaði vísi­talan um 0,7 prósent en rauk svo upp um 1,6 prósent í ágúst.

Al­mennt telja þó við­mælendur Frétta­blaðsins að vaxta­hækkanir Seðla­bankans séu farnar að hafa á­hrif en þau á­hrif séu enn sem komið er mis­vísandi. Fyrstu kaup­endur eigi nú minni mögu­leika en áður á að komst inn á markaðinn á meðan fjár­sterkari aðilar og fjár­festar leiti í fast­eignir sem fjár­festingu.

Magnús Árni Skúla­son, hag­fræðingur hjá Reykja­vík Economics, segir litlar horfur á að fram­boð anni eftir­spurn í bráð. Hann bendir á að síðasta ára­tug hafi flutt hingað á fjórða tug þúsunda um­fram brott­flutta og þetta sé ein or­sök í­búða­skorts. Hann bendir á að Sigurður Hannes­son, fram­kvæmda­stjóri Sam­taka iðnaðarins, hafi ný­lega sagt að í það stefni að það þurfi ná­lægt 20 þúsund inn­flytj­endur í öll þau störf sem þarf að manna á komandi árum.

Magnús Árni Skúlason, hagfræðingur.
Fréttablaðið/Pjetur

Vaxta­hækkanir farnar að bíta

„Fátt bendir til að þessi vandi sé að leysast. Tölur um fjölda í­búða í byggingu hafa verið á reiki. Á síðasta ári var þorri í­búða í byggingu á höfuð­borgar­svæðinu á fyrri byggingar­stigum. Á endanum koma þær út á markaðinn en þetta dugar hvergi nærri til.“

Magnús segir fjölgun í­búða í sölu í síðasta mánuði benda til þess að vaxta­hækkanir Seðla­bankans séu farnar að bíta. At­hygli veki að fjölgunin stafi ekki af nýjum í­búðum í sölu heldur hafi eldri eignum fjölgað sem sé til marks um að lengri tíma taki nú að selja eignir en áður. Þó beri að hafa í huga að í sögu­legu sam­hengi séu mjög fáar í­búðir í sölu.

Magnús Árni segir tals­vert um það í Evrópu að fjár­festar kaupi í­búðir jafn­vel til að láta þær standa tómar. „Þegar verð­bólga fer á flug hafa fast­eignir löngum verið örugg höfn til að varð­veita verð­gildi peninga. Því miður hefur ekki verið gerð nein rann­sókn á því hér á landi hvort ein­hver brögð eru að þessu og þá í hve miklum mæli.“

Fjár­festar færa sig í fast­eignir

Aðrir eigna­flokkar en fast­eignir hafa átt slæmu gengi að fagna hér­lendis á þessu ári. Úr­vals­vísi­talan hefur lækkað um 17 prósent á árinu og skulda­bréf hafa einnig lækkað skarpt. Á­stæðurnar fyrir þessu eru nokkrar. Co­vid-far­aldurinn hafði mjög skað­leg á­hrif á að­fanga­keðjur sem kemur niður á af­komu fyrir­tækja. Þetta veldur verð­lækkun hluta­bréfa. Inn­rásar­stríð Rússa í Úkraínu hefur sömu­leiðis valdið miklum skorti á hrá­vörum og sett orku­markað í upp­nám. Hvort tveggja veldur því að hluta­bréf og skulda­bréf eiga undir högg að sækja.

Ís­lenski Seðla­bankinn hefur gengið mun harðar fram í að hækka vexti en aðrir seðla­bankar og svo virðist sem vaxta­hækkanirnar hafi að ein­hverju marki orðið til þess að fjár­festar hafa fært sig úr hluta- og skulda­bréfum yfir í fast­eignir, sem hækka enn í verði.

Vextir hækka byggingar­kostnað

Vaxta­hækkanirnar valda einnig hækkun byggingar­kostnaðar. Verk­takar sem Frétta­blaðið ræddi við segja vaxta­kostnað nú vera á bilinu 20-30 prósent byggingar­kostnaðar. Svo hár kostnaður stuðli að hærra fast­eigna­verði en annars væri þó að á endanum séu tak­mörk fyrir því að hve miklu leyti hægt sé að velta fjár­magns­kostnaði út í verð í­búða.

Annað at­riði sem hamlar fram­boði í­búða er lóða­skortur. Stærstu verk­taka­fyrir­tæki landsins gætu byggt allt að helmingi fleiri í­búðir en þau gera nú, ef ekki væri fyrir lóða­skort. Þar strandar að mestu á skipu­lags­yfir­völdum.

Athugasemdir