Grétar Jónasson er löggildur fasteignasali og lögmaður og hefur gegnt stöðu framkvæmdastjóra Félags fasteignasala síðustu 16 ár. „Fyrir starfaði ég sem lögmaður á nokkrum stöðum,“ segir hann.

Í íslenskum lögum segir einnig að fasteignasali hafi þagnarskyldu um það sem leynt eigi að fara. Að sögn Grétars er um að ræða gamalt ákvæði sem nær til dæmis yfir að fasteignasala sé ekki heimilt að gefa viðkvæmar upplýsingar um fjárhagsstöðu seljanda eða segja frá því ef eigendur standa í skilnaðarferli.“

Síðar þótti þarft að skýra ákvæðið frekar í siðareglum fasteignasala og fella tilboðsgerðina undir það. „Þar er bætt við að fasteignasalar hafi þagnarskyldu um það sem kemur fram í tilboðsgerð. Þessi siðaregla hefur verið í gildi í um 30 ár,“ segir Grétar.

Ferlið á Íslandi

Grétar útskýrir ákvæðið með því að setja upp hefðbundið og eðlilegt ferli á sölu fasteignar. „Segjum að þrír aðilar bjóði 50, 51 og 52 milljónir í eign sem sett er á 50 milljónir. Fasteignasali fer með tilboðin til seljanda sem velur það sem honum líst best á.

Þó að beinast lægi við að velja hæsta boðið þarf það ekki endilega að vera besta boðið. Til dæmis gæti kaupandi sett óhentuga fyrirvara á tilboðið; það getur verið að greiðslur komi yfir langan tíma eða fyrirvari á sölu fasteignar í eigu kaupanda. Hins vegar séu engir slíkir fyrirvarar á 51 milljónar króna kauptilboðinu. Seljandi getur þá annaðhvort tekið því tilboði eða gert gagntilboð. Seljandi getur í þessu tilfelli gert viðkomandi gagntilboð um að hækka tilboðið um eina milljón og tilvonandi kaupandi getur tekið því tilboði eða hafnað.“

Það er þó ljóst að hvergi í ferlinu er fasteignasala leyfilegt að upplýsa tilboðsgeranda um fjárhæð annarra tilboða. „Ef hins vegar tilboðsgerandi ætlar að bjóða langt undir hæsta boði getur fasteignasali greint frá að styrkja þurfi tilboðið, enda sé komið boð sem sé mun hærra án þess að nánar sé farið út í það. Þá ráðleggur góður fasteignasali tilboðsgeranda að bjóða það sem honum þyki rétt, það sem hann gæti hugsað sér að borga án þess að gefa upp önnur kauptilboð,“ segir Grétar.

Hins vegar hafa verið settar mikilvægar reglur um að í lokin fái kaupandi að sjá nákvæmt yfirlit yfir nöfn þeirra sem buðu líka í eignina og tilboð þeirra.

Ferlið í nágrannalöndunum

En af hverju þessi dulúð og leynd? Í Noregi og Svíþjóð er opið uppboðsferli og allir sem taka þátt í uppboðsferlinu geta fylgst með hvað aðrir bjóða og séð fyrirvara á tilboðum. „Hins vegar hafa verið settar mikilvægar reglur um að í lokin fái kaupandi að sjá nákvæmt yfirlit yfir nöfn þeirra sem buðu líka í eignina og tilboð þeirra. Eins fá allir aðrir sem buðu í eignina að sjá öll boð en án nafna. Þetta er til að tryggja að ekki sé hægt að fá þriðja aðila til að hífa upp verð á eign með því að bjóða í hana. Ýmis mál hafa komið þar upp er slíkt varðar og má nefna nýlegan norskan dóm þar sem dóttir seljanda hafði híft verðið upp um margar milljónir með því að bjóða ítrekað í eign föður síns og kaupandinn elt falsboðin.

Danir eru aftur á móti með enn strangara tilboðsferli en Íslendingar. Þá berast öll tilboð í eign á sama tíma og seljandi tekur svo því tilboði sem honum líst best á eða hafnar öllum. Fasteignasalinn er þar bundinn algerum trúnaði um þau tilboð sem berast í eignina gagnvart öðrum sem bjóða.“

Kapphlaup um eignir

Fyrirkomulagið á Íslandi hefur reynst vel þrátt fyrir fátækleg lög, en byggir þeim mun meira á því að fasteignasalar vandi sig. „Það hafa ekki komið upp mörg vandamál, nema helst þegar mikil læti eru á markaðnum, eins og verið hefur. Í eðlilegu árferði berast almennt ekki mörg tilboð í hverja eign, en vegna stöðu markaðarins undanfarin misseri var algengt að mjög margir byðu í sömu eignina.

Ýmsir vilja sjá meira gagnsæi í kauptilboðsferlinu og að það sé opið uppboð eins og er í Noregi og Svíþjóð. Dæmi eru um að fólk telji sig hafa greitt of mikið fyrir eign eða segist hefði borgað meira ef opið hefði verið hvert hæsta boðið var. Hins vegar setja aðrir spurningarmerki við það hvort rétt sé að etja fólki í kapphlaupi um eignir; finnst það jafnvel ógeðfelld tilhugsun.

Það er ljóst að það er nauðsynlegt að taka þessa umræðu. En eitt er ljóst. Sé það vilji stjórnvalda að fasteignir séu seldar á uppboðsmarkaði, þá krefst sú framkvæmd að skýr umgjörð sé sett og um leið að lagabreyting sé gerð. Auk þess þarf í kjölfarið að breyta siðareglum félagsmanna Félags fasteignasala,“ segir Grétar.