Sveitarfélögin standa sig mjög misvel í því að bæta úr húsnæðisskorti. Þrátt fyrir að íbúðum í byggingu hafi fjölgað að undanförnu og stefni í aukið framboð benda mannfjöldaspár til þess að áfram verði viðvarandi skortur á íbúðarhúsnæði.
Húsnæðismálin eru eitt þeirra mála sem brenna á kjósendum, ekki síst á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess, í aðdraganda sveitarstjórnarkosninganna eftir rúma viku.
Framboðsskortur íbúða hefur verið alvarlegt vandamál sem sést vel af því að fjöldi nýrra íbúða á söluskrá hefur farið úr því að vera á landinu öllu nálægt 1.300 í rétt ríflega 150 á tveimur árum.
Samhliða hefur verð íbúða hækkað til muna. Yfir síðustu tólf mánuði hefur íbúðaverð hækkað um ríflega 19 prósent. Verðhækkunin hefur kynt undir verðbólgu sem nú mælist 7,2 prósent. Seðlabankinn hefur brugðist við með því að hækka stýrivexti sína um 3 prósentustig á einu ári.
Hagstofa Íslands reiknar með því að í lok ársins 2024 verði landsmenn ríflega 27 þúsund fleiri en um síðustu áramót. Þetta er um 7,4 prósenta fólksfjölgun. Til þess að hún geti orðið að veruleika er nauðsynlegt að byggja íbúðarhús því að nánast ekkert er til af nýju óseldu íbúðarhúsnæði í landinu. Til að mæta íbúðaþörfinni sem þessi fólksfjölgun kallar á þarf viðlíka fjölgun íbúða.
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins, segir sveitarfélögin standa misvel að því að bæta úr litlu framboði íbúðarhúsnæðis. Ef skoðað sé hversu margar íbúðir séu í byggingu eftir sveitarfélögum í talningu Samtaka iðnaðarins (SI) og Húsnæðis og mannvirkjastofnunar (HMS) í mars síðastliðnum komi í ljós að þær séu flestar í Reykjavík, Kópavogi, Hafnarfirði og Garðabæ. Hins vegar þurfi að taka tillit til þess að þetta séu allra stærstu sveitarfélögin og því þurfi ekki að koma á óvart að þar séu flestar íbúðir í byggingu.
Mest byggt í Garðabæ
Þegar fjöldi íbúða í byggingu í hverju sveitarfélagi er skoðaður sem hlutfall af fjölda íbúða kemur önnur mynd í ljós. Byggingarmagnið núna er þá hlutfallslega mest í Garðabæ, Akranesi, Hveragerði, Árborg og Hafnarfirði. Á eftir koma Kópavogur, Reykjavík, Reykjanesbær, Mosfellsbær og Akureyri.
Garðabær er með hæsta hlutfall íbúða í byggingu á móti heildarfjölda íbúða, eða um 9,8 prósent. Fjöldi íbúða í byggingu í sveitarfélaginu er 688 og eykst nokkuð frá síðustu talningu SI og HMS sem gerð var í september á síðasta ári, en þá voru íbúðir í byggingu þar 478. „Þetta háa hlutfall er vísbending um að hlutfallslega muni íbúðum í sveitarfélaginu fjölga talsvert umfram önnur sveitarfélög á næstu 2-3 árum, en á þeim tíma ættu flestar þeirra íbúða sem nú eru í byggingu samkvæmt talningu SI og HMS að koma fullbúnar inn á markaðinn. Aukningin í sveitarfélaginu á milli talninga er aðallega á fyrstu byggingarstigum þannig að hún mun ekki birtast í auknu framboði fyrr en á næsta og þarnæsta ári,“ segir Ingólfur.
Hann bendir á að Hafnarfjörður sé annað af stóru sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu þar sem hlutfall íbúða í byggingu á móti heildarfjölda íbúða í sveitarfélaginu sé hátt. „Þar eru 811 íbúðir í byggingu samkvæmt talningu SI og HMS sem er umtalsverð aukning frá síðustu talningu í september síðastliðnum, en þá voru íbúðir í byggingu í sveitarfélaginu 236. Aukningin skýrist af fjölgun íbúða á fyrstu byggingarstigum, það er þeim sem eru komnar fram að fokheldu, og því er nokkuð í að þær komi fullkláraðar inn á íbúðamarkaðinn.“
Önnur sveitarfélög sem ná hátt í þessu hlutfalli eru sveitarfélög í nágrenni höfuðborgarsvæðisins. Þar hefur verið talsverð fjölgun íbúða undanfarin misseri og virðist sú þróun ætla að halda áfram. Þau sveitarfélög eru að svara kallinu eftir hagkvæmari íbúðum en finnast á þeim þéttingarsvæðum sem helst er verið að byggja á, til dæmis í höfuðborginni sjálfri.
Meðal þessara þriggja sveitarfélaga er Akranes þar sem heildarfjöldi íbúða í byggingu er nú 288 eða tæplega 9 prósent af íbúðum á svæðinu. Nokkur vöxtur er í fjölda íbúða í sveitarfélaginu frá því í september, en þá voru 197 íbúðir í byggingu þar. Hin tvö sveitarfélögin í nágrenni höfuðborgarsvæðisins eru Hveragerði og Árborg. Í Hveragerði eru nú 113 íbúðir í byggingu sem er nokkur fækkun frá síðustu talningu í september þegar 141 íbúð var þar í byggingu. Í Árborg eru 357 íbúðir í byggingu sem er aukning frá því í september, en þá voru 327 íbúðir í byggingu í sveitarfélaginu.
Að sögn Ingólfs er hlutfall íbúða í byggingu á móti heildarfjölda íbúða mun lægra í stóru sveitarfélögunum Reykjavík, Kópavogi og Akureyri en þeim sem nefnd eru hér að ofan. Í Kópavogi er það 5,5 prósent, í Reykjavík 4,6 prósent og á Akureyri er hlutfallið ekki nema 2,8 prósent.
„Í Reykjavík eru samt 2.637 íbúðir í byggingu og fjölgar þeim nokkuð frá síðustu talningu þegar þær voru 2.449. Í Kópavogi eru 828 íbúðir í byggingu og hefur þeim fækkað frá því september þegar þær voru 885. Á Akureyri eru 248 íbúðir í byggingu og fjölgar þeim nokkuð frá því í september síðastliðnum þegar þær voru 163.“
Engin viðbót á kjörtímabilinu
Eitt sveitarfélags sker sig úr. Á Seltjarnarnesi voru 1.729 íbúðir í upphafi þessa kjörtímabils. Samkvæmt upplýsingum frá Þjóðskrá eru þær nákvæmlega jafn margar nú, fjórum árum síðar, 1.729. Ekki ein einasta íbúð bættist við á heilu kjörtímabili.
Samkvæmt talningu SI og HMS í september síðastliðnum var ein íbúð í byggingu á Seltjarnarnesi. Í talningunni í mars hafði þeim fjölgað í níu.
Mikil eftirspurn áfram
Í heild eru íbúðir í byggingu í landinu 7.260 samkvæmt talningu SI og HMS. Áætla SI og HMS að tæplega 2.600 af þessum íbúðum komi inn á markaðinn í ár fullbúnar og tæplega 3.100 á næsta ári. HMS hefur áætlað að þörf sé fyrir um 3.500-4.000 íbúðir á ári og byggir þá áætlun meðal annars á spá Hagstofunnar um fólksfjölgun í ár og á komandi árum. Samkvæmt þessu virðist ljóst er að áfram verði skortur á íbúðum.
Seðlabankinn hækkaði vexti í gær um eitt prósentustig vegna mikillar verðbólgu sem meðal annars er tilkomin vegna mikillar hækkunar á húsnæðisverði undanfarið. Í yfirlýsingu Peningastefnunefndar vegna vaxtaákvörðunarinnar segir: „Gert er ráð fyrir að samspil vaxtahækkana og hertra lánþegaskilyrða muni hægja á verðhækkun húsnæðis og innlendri eftirspurn.“
„Það er alveg ljóst að með þessu vill bankinn draga úr eftirspurn á íbúðamarkaði og þannig úr verðhækkun íbúða,“ segir Ingólfur Bender. „Gallinn við þetta er sá að hækkun stýrivaxta dregur einnig úr vilja til að byggja með því að hækka byggingarkostnað og það á tíma þegar markaðurinn þjáist af framboðsskorti og auka þarf fjölda íbúða í byggingu. Ekkert bendir til annars en að áfram verði húsnæðisskortur næstu árin.“
