Sveitar­fé­lögin standa sig mjög mis­vel í því að bæta úr hús­næðis­skorti. Þrátt fyrir að í­búðum í byggingu hafi fjölgað að undan­förnu og stefni í aukið fram­boð benda mann­fjölda­spár til þess að á­fram verði við­varandi skortur á í­búðar­hús­næði.

Hús­næðis­málin eru eitt þeirra mála sem brenna á kjós­endum, ekki síst á höfuð­borgar­svæðinu og í ná­grenni þess, í að­draganda sveitar­stjórnar­kosninganna eftir rúma viku.

Fram­boðs­skortur í­búða hefur verið al­var­legt vanda­mál sem sést vel af því að fjöldi nýrra í­búða á sölu­skrá hefur farið úr því að vera á landinu öllu ná­lægt 1.300 í rétt ríf­lega 150 á tveimur árum.

Sam­hliða hefur verð í­búða hækkað til muna. Yfir síðustu tólf mánuði hefur í­búða­verð hækkað um ríf­lega 19 prósent. Verð­hækkunin hefur kynt undir verð­bólgu sem nú mælist 7,2 prósent. Seðla­bankinn hefur brugðist við með því að hækka stýri­vexti sína um 3 prósentu­stig á einu ári.

Hag­stofa Ís­lands reiknar með því að í lok ársins 2024 verði lands­menn ríf­lega 27 þúsund fleiri en um síðustu ára­mót. Þetta er um 7,4 prósenta fólks­fjölgun. Til þess að hún geti orðið að veru­leika er nauð­syn­legt að byggja í­búðar­hús því að nánast ekkert er til af nýju ó­seldu í­búðar­hús­næði í landinu. Til að mæta í­búða­þörfinni sem þessi fólks­fjölgun kallar á þarf við­líka fjölgun í­búða.

Ingólfur Bender, aðal­hag­fræðingur Sam­taka iðnaðarins, segir sveitar­fé­lögin standa mis­vel að því að bæta úr litlu fram­boði í­búðar­hús­næðis. Ef skoðað sé hversu margar í­búðir séu í byggingu eftir sveitar­fé­lögum í talningu Sam­taka iðnaðarins (SI) og Hús­næðis og mann­virkja­stofnunar (HMS) í mars síðast­liðnum komi í ljós að þær séu flestar í Reykja­vík, Kópa­vogi, Hafnar­firði og Garða­bæ. Hins vegar þurfi að taka til­lit til þess að þetta séu allra stærstu sveitar­fé­lögin og því þurfi ekki að koma á ó­vart að þar séu flestar í­búðir í byggingu.

Mest byggt í Garða­bæ

Þegar fjöldi í­búða í byggingu í hverju sveitar­fé­lagi er skoðaður sem hlut­fall af fjölda í­búða kemur önnur mynd í ljós. Byggingar­magnið núna er þá hlut­falls­lega mest í Garða­bæ, Akra­nesi, Hvera­gerði, Ár­borg og Hafnar­firði. Á eftir koma Kópa­vogur, Reykja­vík, Reykja­nes­bær, Mos­fells­bær og Akur­eyri.

Garða­bær er með hæsta hlut­fall í­búða í byggingu á móti heildar­fjölda í­búða, eða um 9,8 prósent. Fjöldi í­búða í byggingu í sveitar­fé­laginu er 688 og eykst nokkuð frá síðustu talningu SI og HMS sem gerð var í septem­ber á síðasta ári, en þá voru í­búðir í byggingu þar 478. „Þetta háa hlut­fall er vís­bending um að hlut­falls­lega muni í­búðum í sveitar­fé­laginu fjölga tals­vert um­fram önnur sveitar­fé­lög á næstu 2-3 árum, en á þeim tíma ættu flestar þeirra í­búða sem nú eru í byggingu sam­kvæmt talningu SI og HMS að koma full­búnar inn á markaðinn. Aukningin í sveitar­fé­laginu á milli talninga er aðal­lega á fyrstu byggingar­stigum þannig að hún mun ekki birtast í auknu fram­boði fyrr en á næsta og þar­næsta ári,“ segir Ingólfur.

Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.

Hann bendir á að Hafnar­fjörður sé annað af stóru sveitar­fé­lögunum á höfuð­borgar­svæðinu þar sem hlut­fall í­búða í byggingu á móti heildar­fjölda í­búða í sveitar­fé­laginu sé hátt. „Þar eru 811 í­búðir í byggingu sam­kvæmt talningu SI og HMS sem er um­tals­verð aukning frá síðustu talningu í septem­ber síðast­liðnum, en þá voru í­búðir í byggingu í sveitar­fé­laginu 236. Aukningin skýrist af fjölgun í­búða á fyrstu byggingar­stigum, það er þeim sem eru komnar fram að fok­heldu, og því er nokkuð í að þær komi full­kláraðar inn á í­búða­markaðinn.“

Önnur sveitar­fé­lög sem ná hátt í þessu hlut­falli eru sveitar­fé­lög í ná­grenni höfuð­borgar­svæðisins. Þar hefur verið tals­verð fjölgun í­búða undan­farin misseri og virðist sú þróun ætla að halda á­fram. Þau sveitar­fé­lög eru að svara kallinu eftir hag­kvæmari í­búðum en finnast á þeim þéttingar­svæðum sem helst er verið að byggja á, til dæmis í höfuð­borginni sjálfri.

Meðal þessara þriggja sveitar­fé­laga er Akra­nes þar sem heildar­fjöldi í­búða í byggingu er nú 288 eða tæp­lega 9 prósent af í­búðum á svæðinu. Nokkur vöxtur er í fjölda í­búða í sveitar­fé­laginu frá því í septem­ber, en þá voru 197 í­búðir í byggingu þar. Hin tvö sveitar­fé­lögin í ná­grenni höfuð­borgar­svæðisins eru Hvera­gerði og Ár­borg. Í Hvera­gerði eru nú 113 í­búðir í byggingu sem er nokkur fækkun frá síðustu talningu í septem­ber þegar 141 íbúð var þar í byggingu. Í Ár­borg eru 357 í­búðir í byggingu sem er aukning frá því í septem­ber, en þá voru 327 í­búðir í byggingu í sveitar­fé­laginu.

Að sögn Ingólfs er hlut­fall í­búða í byggingu á móti heildar­fjölda í­búða mun lægra í stóru sveitar­fé­lögunum Reykja­vík, Kópa­vogi og Akur­eyri en þeim sem nefnd eru hér að ofan. Í Kópa­vogi er það 5,5 prósent, í Reykja­vík 4,6 prósent og á Akur­eyri er hlut­fallið ekki nema 2,8 prósent.

„Í Reykja­vík eru samt 2.637 í­búðir í byggingu og fjölgar þeim nokkuð frá síðustu talningu þegar þær voru 2.449. Í Kópa­vogi eru 828 í­búðir í byggingu og hefur þeim fækkað frá því septem­ber þegar þær voru 885. Á Akur­eyri eru 248 í­búðir í byggingu og fjölgar þeim nokkuð frá því í septem­ber síðast­liðnum þegar þær voru 163.“

Engin við­bót á kjör­tíma­bilinu

Eitt sveitar­fé­lags sker sig úr. Á Sel­tjarnar­nesi voru 1.729 í­búðir í upp­hafi þessa kjör­tíma­bils. Sam­kvæmt upp­lýsingum frá Þjóð­skrá eru þær ná­kvæm­lega jafn margar nú, fjórum árum síðar, 1.729. Ekki ein einasta íbúð bættist við á heilu kjör­tíma­bili.

Sam­kvæmt talningu SI og HMS í septem­ber síðast­liðnum var ein íbúð í byggingu á Sel­tjarnar­nesi. Í talningunni í mars hafði þeim fjölgað í níu.

Mikil eftir­spurn á­fram

Í heild eru í­búðir í byggingu í landinu 7.260 sam­kvæmt talningu SI og HMS. Á­ætla SI og HMS að tæp­lega 2.600 af þessum í­búðum komi inn á markaðinn í ár full­búnar og tæp­lega 3.100 á næsta ári. HMS hefur á­ætlað að þörf sé fyrir um 3.500-4.000 í­búðir á ári og byggir þá á­ætlun meðal annars á spá Hag­stofunnar um fólks­fjölgun í ár og á komandi árum. Sam­kvæmt þessu virðist ljóst er að á­fram verði skortur á í­búðum.

Seðla­bankinn hækkaði vexti í gær um eitt prósentu­stig vegna mikillar verð­bólgu sem meðal annars er til­komin vegna mikillar hækkunar á hús­næðis­verði undan­farið. Í yfir­lýsingu Peninga­stefnu­nefndar vegna vaxta­á­kvörðunarinnar segir: „Gert er ráð fyrir að sam­spil vaxta­hækkana og hertra lán­þega­skil­yrða muni hægja á verð­hækkun hús­næðis og inn­lendri eftir­spurn.“

„Það er alveg ljóst að með þessu vill bankinn draga úr eftir­spurn á í­búða­markaði og þannig úr verð­hækkun í­búða,“ segir Ingólfur Bender. „Gallinn við þetta er sá að hækkun stýri­vaxta dregur einnig úr vilja til að byggja með því að hækka byggingar­kostnað og það á tíma þegar markaðurinn þjáist af fram­boðs­skorti og auka þarf fjölda í­búða í byggingu. Ekkert bendir til annars en að á­fram verði hús­næðis­skortur næstu árin.“