Húsnæðisverð hefur hækkað um 20,3 prósent á árinu 2022. Dregið hefur úr hækkuninni á seinni hluta ársins en í júlí var hún 25,5 prósent miðað við 12 mánuði þar á undan. Þetta kemur fram í tölum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.
Hækkanir eru mestar í nýbyggingum. En þegar þær eru teknar út úr jöfnunni er hækkun 13 prósent á árinu. Þá hefur leiguverð hækkað um 9,4 prósent, sem er næstum það sama og verðbólga, sem þýðir að það hefur staðið í stað að raunvirði.
„Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu hefur rúmlega þrefaldast frá því í febrúar,“ segir Halldór Kári Sigurðarson, hagfræðingur hjá fasteignasölunni Húsaskjóli.
„Í því samhengi er þó mikilvægt að hafa í huga að í febrúar var markaðurinn svo gott sem uppseldur og núverandi framboð er ekki óeðlilega mikið í sögulegu samhengi. Þá hefur hlutfall nýbygginga í framboðinu vaxið og skýr merki eru um að nýbyggingar seljist hægar en aðrar eignir.“
Halldór segir að sölutregða sé nú á markaðnum. Það er að þegar samningsstaða kaupanda og seljanda snýst hratt bjóði kaupendur undir ásettu verði en seljendur sætti sig ekki við tilboðin.
„Velta á höfuðborgarsvæðinu hefur verið um fjórðungi minni undanfarna mánuði en á sama tíma í fyrra,“ segir Halldór. „Samhliða hefur framboð aukist hratt sem bendir til að kaupendur hafi ekki getu og eða vilja til að kaupa íbúðir á meðan þær eru verðlagðar eins og þær eru í dag og vaxtastigið er jafn hátt og raun ber vitni.“ Stýrivextir eru í dag 6,0 prósent.
Samkvæmt Halldóri er meðalsölutími húsnæðis að lengjast nokkuð hratt. Markaður með fjölbýli sé þó dýpri en sérbýlismarkaðurinn og almennt megi gera ráð fyrir að sölutími smærri eigna sé skemmri en stærri. Miðað við veltutölur taki það tæplega fjóra mánuði að selja allt það framboð sem til er á höfuðborgarsvæðinu í dag. Meðalsölutími sé í kringum tveir mánuði en ýmislegt verði að taka með í reikninginn, svo sem verðvæntingar seljanda og ástand eignar.
Þrátt fyrir að árshækkun á Íslandi hafi dalað er hún enn með því hæsta á OECD-svæðinu, og sú hæsta í vesturhluta Evrópu. Aðeins í Tyrklandi og nokkrum ríkjum Austur-Evrópu eru hækkanirnar meiri.
„Að mínu mati er markaðurinn hátt verðlagður miðað við laun og vaxtastig,“ segir Halldór. Húsnæðisverð hafi aðeins hækkað um 0,7 prósent að nafnvirði síðan í júlí og því lækkað að raunvirði. „Ég tel að það séu enn þá allar forsendur til staðar fyrir verðlækkunum, að minnsta kosti að raunvirði.“
Aðspurður hvort það muni sjást eitthvað jafnvægi á íslenska húsnæðismarkaðinum í fyrirsjáanlegri framtíð segir Halldór að slíkar spár hafi hingað til gengið misvel eftir.
„Jafnvægi á markaðnum ræðst af aðgerðum leikenda, má þar nefna byggingargeirann, kaupendur og seljendur, Seðlabankann og stjórnvöld,“ segir hann. „Markaðurinn var í miklu ójafnvægi þegar vextir voru hvað lægstir og núna hefur hann sveiflast hratt yfir í meiri kaupendamarkað. Það er í hið minnsta of snemmt að tala um jafnvægi finnst mér.“
