Hluthafar Nesvalla íbúða ehf., áður búseturéttarfélags eldri borgara í Reykjanesbæ, samþykktu í vor að selja félagið á þrjá milljarða króna, þrátt fyrir að félaginu hafi borist hærra tilboð sem leyfði íbúum að halda afsláttarkjörum sínum.

Hluthafar Nesvalla eru að mestu leyti eldri borgarar og dánarbú en Reykjanesbær átti 21 prósent í félaginu fyrir sölu. Lögmaðurinn Garðar K. Vilhjálmsson, framkvæmdastjóri Nesvalla, sér um söluferlið í gegnum fyrirtæki sitt Málamiðlun ehf. en Garðar er einnig stjórnarmaður í P190 og hefur verið síðan 2014.

Samkvæmt greiningu ráðgjafarsviðs KPMG á þremur tilboðum, sem Fréttablaðið hefur undir höndum, var tilboð P190 metið það versta en Heimstaden ehf. (áður Heimavellir) og BHC fasteignir ehf. buðu hærra verð og betri kjör fyrir leigjendur að mati KPMG.

„Út frá hagsmunum hluthafa virðist tilboð BHC ehf. hagstæðast þar sem það býður hæsta verðið fyrir eignina, eða 3.250 m.kr., sem er 45 m. kr. hærra en næsthæsta tilboð. Þá fá leigutakar sem einnig eru hluthafar að halda afslætti sínum til maímánaðar 2025 en þá tekur almenn verðskrá við,“ segir í greiningunni en Heimstaden gerði fyrirvara um lækkun ef uppgreiðslugjald kæmi á við að greiða lánin upp.

„Út frá hagsmunum þeirra hluthafa sem einnig eru leigutakar er möguleiki á að tilboðið frá Heimstad­en ehf. sé besta tilboðið. Tilboðið nemur 3.205 m.kr. en fram kemur í forsendum tilboðsins að hluthafar sem einnig eru leigutakar fái að halda afslætti til maímánaðar 2027. Til þess að meta virði þess að sá hópur fái að halda kjörum sínum er nauðsynlegt að fá gögn um leiguverð og þau afsláttarkjör sem hluthafar njóta,“ segir KPMG.

Samkvæmt tilboði P190 ehf. upp á 3.000 m.kr. misstu eldri borgarar afsláttarkjör sín. Hækkun leigu verður því á bilinu 30 til 100 þúsund krónur á mánuði við undirritun.

Friðjón Einarsson, stjórnarformaður Nesvalla og bæjarfulltrúi Samfylkingar, og Garðar, sögðu stjórnina einhuga um að tilboð P190 væri besta tilboðið, samkvæmt kynningargögnum.

Friðjón segir af og frá að besta tilboðið hafi ekki verið samþykkt, meðal annars vegna þess að önnur tilboð gerðu ráð fyrir ástandsskoðun á fasteignum. Hann segir að öll tilboðin hafi verið kynnt hluthöfum og 95% hafi samþykkt tilboð P190. „Þá ætla ég ekki sem fulltrúi bæjarins að segja nei,“ segir Friðjón og bætir við að hann eigi ekkert í félaginu og hafi engan hag af sölunni. „Bærinn samþykkir þetta síðan samhljóða í bæjarráði.“

Bjarni Gunnólfsson, oddviti Miðflokksins, segir ljóst að íbúar bæjarins hafi tapað tugum milljóna með því að samþykkja ekki hæsta boð. „Mér finnst líka ekki eðlilegt að sami maður sitji allan hringinn í kringum borðið,“ segir Bjarni. „Svo fer stjórnarformaðurinn, sem er einnig oddviti Samfylkingarinnar, með þetta inn í bæjarráð og segir þeim að það eigi að samþykkja þetta,“ bætir hann við.

Bjarni Gunnólfsson oddviti Miðflokksins í Reykjanesbæ.

Unnið að lögbanni á sölu Nesvalla íbúða

Lögmaður eins hluthafa mun höfða mál til viðurkenningar á forkaupsrétti hans að Nesvöllum íbúðum og óska eftir lögbanni á sölunni á Nesvöllum til P190 ehf. sem er í eigu landsþekktra fjárfesta.

Við lok síðasta árs var skorað á stjórn Nesvalla íbúða að koma félaginu í verð. Þann 8. apríl var hluthöfum síðan sagt að verðmæti félagsins væri 2,9 milljarðar og á sama fundi var kynnt kauptilboð frá fjárfestingarfélaginu P190 ehf. sem hljóðaði upp á 3 milljarða króna.

Samkvæmt því sem Fréttablaðið kemst næst er verðmat félagsins 2,9 milljarðar króna miðað við árið 2021 í samræmi við leigutekjur og rekstrarverðmæti eignanna. Upplausnarverðmæti félagsins er hins vegar nærri 4 milljörðum.

Með vísitöluhækkunum á leiguverði milli ára er hins vegar líklegt að verðmatið sé nær 3,2 milljörðum nú í ár. Skilyrði P190 fyrir kaupunum var að ekki yrði rætt við aðra kaupendur en hluthafi leitaði tilboða frá öðrum aðilum að stjórn forspurðri og var félagið kynnt Ölmu leigufélagi, Heimstaden ehf. og BHC ehf. og komu öll félögin með kauptilboð.

Kauptilboð Heimstaden ehf. hljóðar upp á 3.205 milljónir og kauptilboð BHC upp á 3.250 milljónir. Fréttablaðið hefur ekki undir höndum tilboð Ölmu leigufélags og getur því ekki lagt mat á það.

Þann 30. apríl var því boðað til hluthafafundar þar sem öll fjögur tilboðin voru kynnt hluthöfum og borin saman. Hluthafar fengu lítinn tíma til að velta upp hlutunum þar sem fundurinn var haldinn sólarhring áður en kauptilboð P190 rann út. Friðjón segir að það hefði orðið „panik-ástand“ hefðu öll tilboðin verið send á alla hluthafa þar sem flestir eru áttræðis- eða níræðisaldri.

„Við kynntum öll tilboðin fyrir hluthöfum. Það sem við gerðum var að meta alla fyrirvara og gáfum gengi á öll tilboðin og sögðum við hluthafana að svona væri staðan. Það væri þeirra að ákveða,“ segir Friðjón í samtali við Fréttablaðið.

Í kynningunni stendur hins vegar um boð P190: „Við erum með eitt tilboð í hendi sem hægt er að klára í dag. Þetta tilboð skilar okkur hæsta verðinu af þeim tilboðum sem við höfum fengið. Ég mæli með að við tökum þessu tilboði.“

Á aðalfundi Nesvalla þann 9. maí sl. í Hljómahöllinni í Reykjanesbæ mætti síðan lögmaður fyrir hönd eins hluthafa og reyndi að virkja forkaupsrétt hans þar sem kauptilboð hafi verið samþykkt.

Samkvæmt fundargerð útskýrði Garðar fyrir fundinum að þar sem endanlegt kauptilboð lægi ekki fyrir væri ekkert kauptilboð til að ganga inn í. Hann bætti við að eitt af skilyrðum P190 fyrir kaupunum væri að félagið myndi fella niður forkaupsréttarákvæði hluthafa. Garðar lagði í kjölfarið samþykkt fyrir fundinn um að fella niður forkaupsrétt hluthafa sem var samþykkt.

Lögmaðurinn Steinbergur Finnbogason segir að hann hafi aldrei heyrt þá lagatúlkun áður að kauptilboð, sem hefur verið samþykkt af yfir 90% hluthafa, sé með einhverju móti ósamþykkt eða óklárað.

„Forkaupsréttur er mjög skýr. Þegar tilboð berst, sem á að samþykkja, og er samþykkt, þá ber að bjóða öðrum forkaupsréttarhöfum,“ segir Steinbergur sem mun höfða mál til viðurkenningar á forkaupsréttinum og óska eftir lögbanni á söluna á Nesvöllum til P190.

Friðjón Einarsson stjórnarformaður Nesvalla og Steinbergur Finnbogason lögmaður.

Eigendur P190 landsþekktir fjárfestar

Samkvæmt Viðskiptablaðinu á P190 um 90% hlut í félaginu Ásbrú ehf., en fasteignir þess félags við Ásbrú í Reykjanesbæ voru metnar á tæplega 9 milljarða króna í árslok 2019.

Meðal stærstu hluthafa P190 eru félög í eigu Birgis Más Ragnarssonar og Andra Sveinssonar, meðeigenda hjá Novator, Heiðars Guðjónssonar, forstjóra Sýnar og Klettar fjárfestingar ehf. sem er í eigu Aðalheiðar Magnúsdóttur og Sigurbirni Þorkelssyni.