Skortur á fjölbreyttum lóðum, ört vaxandi eftirspurn, lítil heildarsýn sveitarfélaga og tímabundin lánsframboðskrísa eru meðal þess sem hefur stuðlað að þeim mikla húsnæðisskorti sem nú er samkvæmt aðalhagfræðingi Samtaka iðnaðarins. Skipulagsfræðingur bendir á viðvarandi hækkun húsbyggingarkostnaðar frá stríðsárunum.

„Við heyrum það frá okkar félagsmönnum að lóðamálin eru flöskuháls. Okkur hefur fundist sveitarfélögin ansi svifasein að bregðast við ábendingum okkar um það,“ segir Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins.

Samkvæmt nýjustu lóðatalningu samtakanna, sem nær til yfir 90 prósenta landsins, er gert ráð fyrir að 1.646 íbúðir fari á markað á næsta ári og 1.764 árið 2023. Þetta er langt undir því sem þarf til þess að húsnæðismarkaðurinn sé í jafnvægi, um 3.500 íbúðir. „Ef ekkert verður að gert mun þetta ástand halda áfram næstu árin,“ segir Ingólfur.

Samtökin byrjuðu að merkja samdrátt á fyrstu byggingarstigum í talningu sinni fyrir tveimur árum. Framboðið hefur ekki náð að halda í við eftirspurnina sem hefur aukist vegna lækkandi vaxta, aukins kaupmáttar og fólksfjölgunar, einkum á suðvesturhorninu.

Á Seltjarnarnesi er aðeins ein íbúð í byggingu.

Verkalýðshreyfingin hefur kallað eftir „nýju Breiðholti“, stóru hverfi með viðráðanlegu húsnæði. Sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu hafa hins vegar að miklu leyti litið til þéttingar núverandi hverfa.

„Gallinn við þéttingu byggðar í núverandi ástandi er að hún tekur lengri tíma og er dýrari en að opna ný hverfi. Þegar markaðurinn er að kalla eftir byggingarreitum strax er ekki endilega heppilegt að fara í erfiða þéttingarreiti,“ segir Ingólfur. Þá séu sveitarfélögin of mörg og hafi litla heildarsýn í skipulagi. Það sé þó mjög til bóta að skipulagsmálin verði færð undir einn hatt í nýju innviðaráðuneyti.

Staðan er misgóð hjá sveitarfélögum til stækkunar og Ingólfur segir sum misdugleg að sinna þessu. Á öllu Seltjarnarnesi er aðeins ein íbúð í byggingu. Hafnarfjörður er eina sveitarfélagið á höfuðborgarsvæðinu þar sem íbúðum í byggingu er að fjölga en fjöldi þeirra er enn þá mjög lítill, aðeins 237 íbúðir, á meðan 490 eru í byggingu í Garðabæ, 646 í Kópavogi og 1.898 í Reykjavík.

Gestur Ólafsson fyrrverandi forstöðumaður Skipulagsstofu höfuðborgarsvæðisins segir vandann djúpstæðan.
Mynd/Arnþór Birkisson

Dagur B. Eggertsson borgarstjóri hefur sagt húsnæðisskortinn fyrst og fremst skýrast af lánsfjárskorti fyrir tveimur árum síðan. Ingólfur segir verktaka innan raða samtakanna hafa kvartað undan því að bankarnir hafi krafist aukins eiginfjárframlags. „Við kvörtuðum yfir þessu og það var tekið rausnarlega á, bæði af hálfu bankanna og Seðlabankans sem fór í aðgerðir til að liðka fyrir lánaframboði,“ segir hann.

Gestur Ólafsson, fyrrverandi forstöðumaður Skipulagsstofu höfuðborgarsvæðisins, segir vandann djúpstæðan og ná langt aftur. Segir hann ekki skipta höfuðmáli hvort uppbygging sé á þéttingarreitum eða í nýjum hverfum. „Við þurfum fyrst og fremst að skaffa fólki góð og sólrík íbúðarhús þar sem er gott að ala upp krakka og með nóg af grænu umhverfi,“ segir hann.

Stóri vandinn sé kostnaður við byggingu hvers húss og vísar hann til rannsókna verkfræðingsins Stefáns Ingólfssonar frá árinu 1992. Í þeim kom fram að allar götur frá árinu 1940 hefði byggingarkostnaður aukist um 1,3 prósent árlega umfram aðrar verðhækkanir, þrátt fyrir allar tækniframfarir. „Hvernig misstum við þetta úr höndunum á okkur?“ spyr Gestur sem kom að tilraun fyrir rúmum áratug á Eyrarbakka við að byggja húsnæði með ódýrari hætti, svokallað nýjungahús.

Ástæðan fyrir því að Eyrarbakki varð fyrir valinu var að lóð fyrir einbýlishús á höfuðborgarsvæðinu, með öllum gjöldum, kostaði 20 milljónir. Gestur segir þennan kostnað galinn í jafn stóru landi og Ísland er. Kostnaðurinn sé mun lægri í nágrannalöndunum.

„Það er ekki vilji meðal ráðamanna, hvorki þeirra sem stýra fjárfestingum né sveitarstjórnarmanna, til að breyta þessu. Fjárfestingarfélögin vilja halda uppi fasteignaverði og sveitarfélögin vilja innheimta gjöld,“ segir Gestur.